政策快评

8月25日，根据新华社消息，住建部等三部门发布了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。此次政策说明当前购房领域开始出大招，对于后续尤其是“金九银十”阶段的购房市场提振具有积极的作用。

1、政策背景

此次政策是由住建部、央行和金融监管总局联合印发的，也意味着政策组合拳继续出台，这也是住建系统和央行金融系统出台的影响较大的购房政策。1）此次政策的核心内容是，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。这一点也呼应了此前7月份住建部企业座谈会上提及的“落实好个人住房贷款认房不用认贷”的政策导向，高度吻合了中央政治局和国常会提及的优化调整房地产政策的内容，也符合近期央行提及的优化调整房贷政策的导向。此次8月25日的政策出台符合预期，市场期盼已久，市场效应非常大。2）此次政策也是在当前房地产市场企稳回升中的非常重磅政策。观察目前中央和地方的政策，地方上出台政策比较多，尤其是一些二线城市持续发布政策，但是市场方面依然很期待高层有一个更为统一的政策。此次三部门出台政策，明确定调，对于后续各地房地产政策的开展具有非常好的指导价值。

2、政策工具

此次政策通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。1）该表述即“认房不认贷”。换句话说，对于首套房的认定，只看所在城市是否有房，而不看是否有贷款记录。这就意味着认房不认贷政策成为了今年三季度以来最重磅的一项政策。2）这个政策的含义在于，过去若是执行了认房又认贷政策，部分有过贷款记录的购房者，其换房方面可能会被认定为二套房，进而导致认购首付比例和利率明显偏高，导致购房成本加大。而按照现在的政策，只要名下无房，那就可以按首套房进行认定。这就使得一些有过贷款记录的购房者，也可以享受到首套房的标准，即使得购房的成本快速降低。3）这里提及的政策，要注意到一点，即这一政策是纳入到一城一策的工具箱中的，是供各城市自主选用的。我们认为，这样做有两个好处。首先是和市场情况进行了挂钩，有助于政策的执行更好吻合市场的需求。其次是对大城市的落实此类政策有更灵活的操作。一些大城市当前市场存在冷热并存的情况，后续可以根据对市场的研判以更好地制定“认房不认贷”政策。当然我们认为，鉴于一线城市目前对于认房不认贷执行的呼声，预计一线城市在8月底至9月初也会陆续出台新的房贷政策，即取消原来的认房又认贷政策，而改为认房不认贷政策。

3、对购房成本的影响

此次报道显示，据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。1）该表述很明确提及了此次政策对于降低购房成本的影响，即使得更多购房者享受到首套房的首付比例和利率优惠。购房者既可以减少首付款的支付，同时也可以享受到降低房贷利率的好处。因此此次政策效应是全面的，具有非常好的导向。2）此次政策也非常清楚，主要是要满足刚性和改善性住房需求。该政策内容说明，当前对于此类政策的调整，总体上都是为了不断激活合理住房消费需求。因此该政策出台后，住房消费市场的活跃会非常明显，尤其是一些购房者购房的约束减少了、包袱减轻了，购房的积极性自然会提高。

4、市场策略

我们认为，要高度重视此次住建部等三部门发布的“认房不认贷”政策。1）市场对于当前政策的优化呼声非常高，尤其是会集中在此类大城市的政策上。当前大城市的市场也遇到了一些压力，所以对于认房不认贷的政策，市场期望已久。当前政策出台，对于大城市信贷政策的调整、房贷政策的优化、购房成本的降低等都有非常直接的影响。2）近期购房者要密切注意这个政策对于购房方面的影响。因为这个政策客观上能够快速降低一些购房成本。比如说按照一些大城市的购房政策，二套房首付比例超过了70%，而按照现在新的政策，首付比例可以降低至35%。若按500万的房子进行计算，其首付比例可以从350万减少为175万，首付比例直接减少175万，相当于购房总价的35%。这样看来，减负非常明显，实实在在惠及购房需求。3）需要看到，这个政策对于刚需购房者也有直接的减负效应。我们观察现在全国各地的购房政策，其实有很多大城市的购房者，其在其他城市或老家有过购房贷款记录，所以在大城市购置首套房，其可能购房成本就比较高。但是按照现在的政策，其也可以享受到首套房的认购成本。所以对于此类特殊的“首套购房者”，其后续在大城市的购房置业成本也可以快速降低。4）这个政策也是中央政治局会议和国常会后首个全国重磅型的宽松购房政策。利好不断，也将对接下来房地产市场的交易产生非常直接的影响。各地要珍惜这次政策，主动做好房地产市场的稳定，积极促进合理住房消费需求的释放。相关房企和营销代理机构要利用好此类政策，主动稳定市场秩序和预期，促进市场活跃度的提振。