广东
2025年的年末可谓是豪宅盛宴。
今天双十一，万众期待的深圳湾澐玺开放了样板间。
异地样板间位于春笋大厦12层，209㎡与294㎡两种户型，需验资1000万元。
该项目是深圳第9宗百亿级地块，2024年12月份，华润置地+中海地产联合体以 185.12 亿元竞得该地块。
而同样是由中海开发的另一块地产项目——深湾玖序，所在的深湾超总基地，近日却迎来了大事件!
01
11月8日，深圳挂牌两宗重磅住宅用地，分别位于南山区深圳湾超级总部基地和光明区马田街道，起始总价高达30.02亿元，计划于12月8日下午3点以“价高者得”方式确定最终归属。
其中南山地块，深湾超总T207-0068宗地位于白石二道与深湾二路的东南角，紧邻深湾玖序项目，周边环绕着天音大厦、神州数码等企业总部。
曾经深湾玖序地块被称为“深湾超总最后一块宅地”，没想到仅时隔两年后竟遭到背刺，而且未来是否会继续有宅地新增也成了未知数。
T207-0068宗地。图源：深圳交易集团
深圳湾超总是过去23年来，继深湾玖序之后出让的第二块宅地。
这块地土地面积11833.61平方米，规定容积率不超过3.48，总建筑面积约411184平方米。
其中住宅部分36584平方米，同时还规划了商业、文化体育设施和托育机构等配套。
该地块最初规划为商业用地，今年4月才调整为二类居住用地。
这种规划调整在深圳湾超总这样的核心区域极为罕见。
深湾玖序地块，当时限售均价13.33万/平，由中海以最高限价125.32亿元+58,500平企业全年期自持的租赁住房面积成功竞得。
02
目前，在深湾超总片区，目前仅有中海深湾玖序项目有少量尾盘在售，单价区间约10-20万/㎡。
其余的住宅基本上是以二手房为主，如红树西岸和中信红树湾等项目。
目前红树西岸成交价在14.5万元/㎡，中信红树湾均价约为11.7万元/㎡。
除住宅项目外，联泰深超总公寓项目也将要入市。
4栋51至63层3.6-3.9米层高公寓（含388米主塔楼T1，为深超总标志性工程）、2栋高层办公楼、19套独栋董事公馆、16套合院别墅。
计划12月开盘入市，对于目前宅地稀缺的深超总，其实公寓也是这片市场颇具竞争力的一部分。
与深湾玖序项目不同的是，相比于6.01的容积率，在“好房子”的号召之下，T207-0068宗地容积率仅3.4、建筑限高100米，无疑增加了该地块的稀缺价值。
地块邻近地铁2号线红树湾站，周边汇聚了华侨城高级中学、睿印商业体及华侨城湿地公园等优质配套。
这块地的出让情况（竞拍轮数、最终成交价、参与房企的性质——是国企托底还是民企激战）将是检验当前深圳土地市场和房企对未来信心的关键指标。
如果遇冷，其信号意义将远超地块本身，可能预示着高端市场的拐点到来。
03
今年上半年深圳只有3个土拍项目，而从下半年开始，土拍挂盘逐渐增加，目前已经有6个项目成功出让。
上半年：
1.1月16日，中海拍得龙岗G01045-0200，综合楼面价为29611元/㎡，溢价率70.4%。
2.6月19日，联发拍得龙华A817-0619宗地，综合楼面价为44559元/㎡，溢价率46.6%。
3.6月27日，振业、天健、建辰拍得光明A509-0074宗地，底价成交，综合楼面价为18380元/㎡。
下半年：
1.7月7日，中海拍得龙华A802-0309宗地，综合楼面价为38795元/㎡，溢价率40.7%。
2.7月14日，招商拍得前海T201-0232宗地，综合楼面价为84180元/㎡，溢价率86.1%。
3.7月30日，深业拍得龙华A815-0036宗地，底价成交，综合楼面价为28050元/㎡。
4.8月4日，绿城拍得宝安A319-1225宗地，综合楼面价为20369元/㎡，溢价率11.5%。
5.8月8日，深业+龙华拍得龙华A815-0037，综合楼面价为35030元/㎡，溢价率15.1%。
6.8月15日，招商+华润拍得宝安A002-0108，综合楼面价为59586元/㎡，溢价率34.8%。
目前深圳地块供应的趋势向核心区倾斜，控制增量的同时优化供应。
近两年优质地块供应越来越多，而这些核心区域开发相对成熟，存量可开发地块多为小面积，未来这种趋势会越来越明显。
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