从东安新村地王进入媒体视野，申度君一直对这个500亿总价地王保持着持续的关注。先后撰写了《关于523亿全国总价地王，你不知道的…》和《徐汇，大菜上桌！》两篇深度文章。

而作为东安地王的首发项目安澜上海，从去年10月24日案名公布到11月17日部分实景开放再到12月19日开启认筹，一共用了仅仅2个月时间。真是闪电一般的速度。

去年12月26日，安澜上海第一批次首开，一共推出211套。公开渠道披露的认筹率159%，触发了限售，最终成交套数没有公布。但数字背后，业内人士对首开成交的传言却十分保守：“20%、30%、50%、60%……各种数字都有，但是几乎没人相信，这个项目首开能清盘。

今天这篇文章，申度君试图客观分析一下，人气这么旺的安澜上海为什么首开却没能清盘？

首先，这个项目的流量是足够的。它是真红，“流量”红盘。顶着全球地王的名头，盛名之下，关注度一定是爆棚的。蓄客阶段，申度君也多次亲临现场，人气真的很旺。客户等待区持续有客户在等待看盘，销售接待连轴转。但是，出乎意料，转化并不理想。为什么？

意料之外也是意料之中。浅浅分析几点原因：

01

强强联手的背后是内耗

众所周知，安澜上海由中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家大企业联合开发，操盘的是中海地产和招商蛇口。先发的地块小一些，原则上是招商操盘。

但是，由于在东安地块上，中海介入更早一些，所以，我猜测中海在整个大项目的决策上会更强势一些。导致先发地块虽由招商操盘，却难免需要两家一同决策。权属划分并不彻底。

强强联合是优势，硬币的背面是，两个宇宙级公司的米兰体育、操盘风格完全不同，难免存在内耗、导致决策变形。

业内的人都知道，在上海市场，招商的摊子铺得更大，项目多，跨度大，更愿意高举高打，讲究效率；中海则倾向于深耕，项目集中，营销动作不会铺得太大，更讲究团队的精干，决策的准确。打个不精确的比喻，招商是男性思维，而中海更偏向于女性思维。他们有一个共同点，就是对业绩卷到极致。

过去几年，招商和中海在上海都做得比较成功。招商自从海上清和玺项目开始，几个项目操盘都比较成功。尤其是2025年的几个新产品，一改往日大家对招商的固有印象。申度君相信，招商其实是有能力做好安澜上海的首次开盘的。

中海也是，过去在上海做的几个项目都是爆红项目。风头正盛。

但或许正是因为如此，两家对于自己的产品力和操盘力都有足够的信心，就难免在很多事儿上各执一词，强强联合没有达到1+1=2的效果，反而会内耗。申度君后面再补充说明这一点。

02

年底高压之下，勉强开盘

对于这样一个重要的项目的首次开盘。短短2个月时间开盘，这个时间不能说仓促，只能说太仓促。所有的营销动作，都没能充分“展开”。

说说我的感受。9月地块公示，只是找了一些通路，做文章宣发，热度是够的。但是对整个项目的营销策略，只说徐汇滨江超级综合体一个点，感觉有点单薄。我当时判断，会分阶段不断有新的价值点抛出来。但并没有。

10月案名公布，仅仅只有朋友圈的传播。案名取得也不够有记忆点。对案名没有释义，没有形成有效传播。我觉得对于这么大一个项目而言，案名确实是需要有故事的。否则就过于单薄了。

11月实景开放，申度君在看完项目+全网传播中，只记住了“抬板”这一个点。这个价位的项目，仅仅讲产品力真的是不够的。

03

案场销售的故事线不够深

再说到案场销售的故事线，申度君认真听过好几次，一样觉得不够深。

大体讲了整个徐汇滨江的超级综合体，讲了三阳台和阳光车库。这些并不是安澜上海特有的。申度君反而觉得，上海过去几年以精美型的小盘为主，大项目不多。

成片开发，反而是安澜上海一个很大的特点，感觉可以在故事线里再强化一下。另外一个，新贵喜欢的文化和生活方式，老钱喜欢的文脉地脉，挖掘得不够。

整个项目给我的感觉是很新，所以没有很贵很值钱的感觉。尤其是三阳台，我觉得说多了反而减分不加分。有钱人大概率不太会愿意把阳台都包进来，这是刚改的卖法。

第一批次总价尴尬，即吸引不到顶豪购买力，对中产而言又不够便宜。

反观同一个地王项目嘉佰道的打法很不一样。11月的第一次亮相，开放的示范区做成了一个艺术馆，不讲半点跟卖房有关的事儿。之后就消失在公众视野中，走低调路线。强调自己慢工出细活的特点。

04

生不逢时

7-8月之后，上海锦鲤消失，进入下行市场。12月更是到了一个冰点。那个时间点，确实很难。所以，卖得普通也是在情理之中，安澜上海并没能创造神话。

既然首开不算太理想，那么下一步，重启大盘思路，耐心反思，果断交由一家操盘就是必然的了。期待安澜上海的下一个节点。申度君还会持续关注。

去年5月，申度君写过《客观说一说 绿城潮鸣东方凭什么卖19.5万/㎡？》，这个系列我觉得挺有意思，后面会持续更新。喜欢听故事的小伙伴码住，听申度君说一说你们不知道的操盘故事。