广东
市场分化愈发严重，普宅还在价格拉扯，而豪宅自年底开始疯狂去化。
在各种新房豪宅陆续入市的期间，万科瑧山府也要“插上一手”？
网传万科瑧山府的保留房源——位于5栋的74套豪宅单位，或将集中入市。
与上次相同，这次同样是以拍卖的方式入市。
01
这批房源的户型很纯粹，只做231㎡和240㎡两种大平层，总价约4000万出头，起拍单价17万/㎡起，整体货值接近30多个亿。
瑧山府共有9栋，共556户，除开两栋商墅外，有7栋高层，都是3梯2户，其中1-2-3-4-5属于240平，6-9栋为231平（分东、西两个朝向）。
第5栋原定为人才房，租赁给特定人才居住。
7栋高层呈现错式排列，从北到南可以说分成了三排，1-3栋位于第一排，与北环大道之间相隔了华为数字能源办公栋和两栋宿舍。
5/4栋位于中间，相隔于中心泳池两端。6/9两栋排在南面两端，与北面的1栋、3栋相对应。
230㎡户型图：
240㎡户型图：
万科目前负债约300亿元，30亿元出售掉也只是缓一口气而已。
况且，实际拍卖是否真能以4000万一套成交还是未知数。
近些年的法拍豪宅，先经历一次流拍，二拍、三拍再成交的例子比比皆是，17万/㎡的价格，又是否会有人买单呢？
上次臻山府拍卖共4套房源，最终是2套成交2套流拍，四套价格如下：
3栋4101户240㎡约4120万，单价17.17万
4栋4101户240㎡约4166万，单价17.36万
4栋4102户240㎡约4286万，单价17.86万
9栋3801户231㎡约3977万，单价17.22万
02
2017年5月，万科瑧山府一期200多套房源开盘，毛坯备案均价约9.97万/㎡，另有7000元/㎡的装修费，开盘首日去化约8成；
2018年，同样推出200多套房源，毛坯备案均价9.75万/㎡，开盘全部售罄。
到2021年，成交价就已去到20万+/㎡，房价涨幅超110%！
240㎡户型曾经一度飙升到5800万，单价高达24.16万/㎡。
万科臻山府所在的香蜜湖安托山片区，周边二手成交均价目前如下：
均价在15万以上的除了臻山府，还有锦卢花园与安峦公馆。
片区价格最低的目前是雅福居，均价在11.5万元/㎡。
03
去年年底深圳豪宅市场迎来了一波爆发。
根据深圳中原研究中心数据，12月份成交量为近两年来最高，其他月份较为平稳，下半年成交量高于上半年。
12月份成交量较高，主要为绿景白石洲璟庭、深圳湾澐玺、保利瑧誉项目。
从价格来看，全年成交均价102047元/平，同期下降2.1%，豪宅项目中网签价格较高的项目有深圳湾澐玺、中海深湾玖序花园等，其中深圳湾澐玺成交均价为168000元/平。
2025年深圳豪宅批售54.5万平，同比上升12.3%；推售面积54.5万平，同比上升32.4%。
今年豪宅入市数量止跌回升，主要集中于11、12月份，多个月份零供应。
与往年不同，今年豪宅市场产品分化加剧，部分高价项目销量超过市场预期。
受经济大环境的影响，此前“普豪”的买家对房产选择会更加保守，市场逐渐再向刚需+顶豪的成交组合推进。
从现状来看，未来短期内豪宅市场还是受到市场追捧的，尤其是核心地段，优质配套的豪宅。
深圳未来优质豪宅的供应量会不断上升，
未来位于核心地段的豪宅依然备受市场追棒，并且随着优质房子供给量上升，豪宅市场有望筑底反弹。
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