众所周知，三月作为传统的购房旺季，市场上对于三月广州房地产市场表现作出了不同的评价。究竟广州有没有迎来传统意义上的“小阳春 "？接下来我们以广州 2026 年 1-2 月新房数据表现为基底 ，结合 AI 问知和 AI 任务来对广州“小阳春”楼市进行研判分析。

一、政策端

全国层面： 1 月全国层面明确 2026 年房地产调控“稳字当头、稳中求进”主调、锚定“止跌回稳”短期目标 ，率先稳定市场整体预期。

广州端：控增量、去库存、优供给 ，精准匹配市场痛点

2026 年广州房地产调控围绕“控增量、去库存、优供给”总基调精准施策，从短-中-长期三个层面来看：

1. 短期需求端支持政策

自 2024 年以来广州先后落地落地多项核心需求端支持政策，降低居民购房成本，激活合理住房消费需求 ，部分政策如下：

2.中长期供给端支持政策

(1) 有序推进“好房子”建设：引导房企建设多元面积段、多元价位的高品质住房，以产品升级适配改善性需求 ，扭转行业重规模轻品质的发展倾向。

(2) 存量商品房收储为保障性住房、城中村改造安置房：打通存量商品住房去库存通道，降低待售库存压力 ， 同时快速扩充保障性住房、安置房源供给 ，减少重复建设浪费。

(3) 带动刚需及改善性需求有序释放 ：降低改善性群体置换成本 ，打通一二手房联动通道，加快存量房源流通 ，推动住房需求进一步释放。

(4) 系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设：从房屋品质、物业服务、社区配套、城区功能多层级提升居住供给质量 ， 匹配居民高品质居住需求。(5) 住房发展“十五五”规划编制：明确未来五年广州住房发展的目标、结构与布局，为市场主体提供清晰长期指引 ，稳定行业发展预期。

(6) “人、房、地、钱”要素联动机制建立：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的精准调控逻辑 ，从源头匹配住房供给与人口流入需求 ，避免供需错配引发的市场波动。

(7) 房地产发展新模式构建 ：推动行业向租购并举、保障与商品住房协同供给的模式转型，实现供需平衡、结构优化 ，筑牢行业长期平稳发展基础。

二、广州房地产市场供需核心数据表现

1.成交端回暖

克而瑞数据监测显示 ，2026 年 1-2 月广州商品住宅成交面积68.11万㎡，较2025年12 月（春节前高点）环比下降 4% ，较去年同时期减少 19% ，市场整体处于调整区间。

值得注意的是 ，同比下滑并非市场需求走弱 ，主要受高基数效应影响 ：2025 年同期正处于 2024 年末全面取消限购等政策松绑后的成交冲高阶段 ，成交基数显著高于常规水平，因此同比回落属于阶段性数据偏差 ，不代表市场基本面下行。

此外 ，克而瑞数据监测显示 ，得益于远郊性价比项目宁西家园的集中网签，3 月截止20 日 ，广州新房成交面积 33.23 万 m² , 环比 2 月增长 17.42% ，成交均价 27641 元/m² ,环比 2 月下跌 10.56%。

与之相反的是 ，克而瑞数据监测显示 ，3 月截止 20 日广州新房套均价217 万元/套 ，环比 2 月增长 19.23%，主要原因在于核心区高价房源成交占比的提升，受益于优质资源聚集、政策松绑及城市更新推进 ，价格支撑力充足。

在二手房上 ，克而瑞数据监测显示 ，3 月上半月二手房网签 4471套 ，预计整月成交可达 9825 套 ，环比上涨 43% ，其中 3 月 9-15 日单周网签 2442 套 ，环比上涨 36.96%。此轮成交回暖主要受春节后返城置业需求集中释放 ，叠加 4 项需求端支持政策共同推动。

2.土地市场

2026 年 1-2 月广州土地市场供应节奏受春节假期影响相对平稳，核心交易集中于核心区优质地块出让。据克而瑞监测 ，2 月25 日越秀地产以 236 亿元竞得珠江新城马场地块，创下广州十年来土地总价与单价双纪录，该地块吸引多家房企参与竞拍，反映出房企对核心区位物业价值的高度认可 ，成为开年市场预期转向的重要信号。

从累计数据来看，2026 年 1-3 月广州土地成交总价达 252.85 亿元，溢价率达 24.4%，较 2025 年同期0.47%的溢价水平大幅提升；其中 1-2 月核心地块的高热度出让 ，为后续土地市场热度延续及核心区楼市预期修复提供了重要支撑。

三、广州“小阳春”市场研判结论特征

整体来看 ，2026 年 3 月广州已出现结构性房地产小阳春 ，但行情仅集中于核心区域，其中改善型、顶豪物业有望热度延续；外围区仍以去库存为主，非优质刚需房源去化压力较大，仍需通过让利实现走量，整体市场预期仍处于谨慎状态，后续市场将延续结构性分化特征 ，具体表现在：

(1) 核心区高端物业热度领先，海珠区、珠江新城等核心区域及板块豪宅项目到访量、去化率均处于市场高位 ，是本轮回暖的核心支撑板块。

(2) 刚需项目需通过让利实现走量，外围城区刚需楼盘普遍需推出折扣、购房补贴等促销政策才能达到预期去化目标 ，无让利的平价项目去化速度迟缓。

(3) 二手房成交表现领跑新房，无论单周还是上半月累计成交的环比涨幅，二手房均高于新房 ，置换需求释放节奏快于首次置业需求。

(4) 核心区优质学区房去化加速，天河、越秀等区域带优质学区属性的房源挂牌后去化周期明显缩短 ，部分热门学区房源挂牌一周内即可成交。

(5) 远郊非优质房源去化压力较大，从化、增城等远郊区域无配套、无学区的非核心房源去化周期仍处高位 ，即便降价促销也难以实现快速走量。

(6) 市场预期的修复存在分化 ，呈现出核心区快、外围区慢的结构性特征。

上述研究成果由克而瑞广佛分析师赵仁婕，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI文章功能撰写。

1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师赵仁婕，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI文章功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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