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深圳房价大概率要突破20万/㎡了。

6月5日，深圳南山区 粤海街道 进行了一场惊心动魄的土拍。

整场土拍汇聚了 保利、越秀、建发、华润、中海、招商蛇口 6家国央企，进行了291轮激烈的竞价，最终的结果把深圳市场推向了高潮：

成交楼面价 108680元/㎡，溢价率150.74% 。

相比 2025年7 月的深圳地王 前海桂湾宅地楼面 价 8.42万/㎡（前地王） ， 涨幅近30%；

相比五年前粤海街道拍出的宅地 楼面 价 5.2万/㎡，涨幅 超 16% ；

相比 北京海淀区 的全国最高的 非别墅类住宅楼面价10.23万/㎡ ， 也稍胜一筹。

即，全国的单价地王刷新了。

以 南边1.6公里的 深圳湾澐玺，楼面价约7.03万/㎡ ， 成交均价18万/㎡作为参照， 本场土 拍的地王预计新房售价超20万/㎡。

可能是深圳的地王太耀眼，掩盖了其它城市的光芒。事实上，近期许多城市都涌现了热度不同凡响的土拍——

5月末，上海虹口嘉兴路内环地块，经多轮竞价， 最终以楼面价10.85万元/㎡、溢价率35.2%成交。

此宗地块刷新上海内环住宅楼面历史新高，成为上海内环新晋单价地王，与深圳的全国地王的含金量基本持平。

闵行浦江低密宅地，经136轮竞价，最终以楼面4.36万元/㎡，溢价40.72%成交，并且在触顶限价后竞配建、精装标准（精装4000元/㎡）。

本月末，上海静安大宁地块，起拍总价56.2亿、起拍楼面6.3万/㎡，业内预判大概率溢价突破35%，再度刷新闸北地价天花板。

二线城市，土拍也异常火热。

南京玄武紫金山南G16地块，以溢价率50.24%成交，并且还是 南京近10年宅地溢价新高。

苏州工业园区金鸡湖畔绝版临湖低密宅地，74轮竞价，中海地产16.88亿拿下，楼面6.89万元/㎡、溢价30.04%，

此宗宅地刷新了江苏全省住宅楼面单价。

杭州6月初土拍平均溢价41.9%。

上城区九堡单元宅地（地铁1/9号线枢纽），经65轮竞价，被绿城竞得，总价20.74亿，楼面2.28万元/㎡，溢价率高达61.51%。

西湖双桥（西湖大学旁），经64轮竞价，以楼面价1.41万元/㎡，溢价率48%。

下沙东部湾新城地块楼面价1.87万元/㎡，溢价率24.48%，也 高出了同板块沐云川当初1.35万元/㎡的地价。预计未来售价约4万元/㎡。

值得一提的是，九堡、双桥、下沙均不是杭州的核心区，甚至属于远郊板块。

也就是说，

这一轮的地价上涨不止发生在核心区，更具有普遍性。

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许多人认为这轮的地价上涨是由政策主导。

深圳5月份核心区限购放开，南山网签套数环比上涨45%，成为深圳成交量最猛的区域。

但不能解释上海土拍的超高溢价率。

还有人认为这轮地价上涨是经济发展之下核心地段的必然价值兑现。

但不能解释杭州非核心板块的地价猛涨。

唯一可以解释的是近期的市场热度刺激了房企拿地的激情。

根据国家70城房价数据，深圳新房价格环比连续3个月上涨，2月环比上涨0.3%、3月环比上涨0.2%、4月环比上涨0.1%。

5月的深圳，延续小阳春的火热，新房成交环比飙升33.6%。

整个5月，深圳一二手住宅成交超万套，是近一年零两个月来首次突破万套。

深圳楼市的热度比夏天来得更早一些。

2-4月上海新房、二手房价格连续三个月环比上行，4月新房售价同比上涨3.7%。

5月份的上海，二手房成交套数2.8万。上次能有这种水平的成交量还是2020年。

对，就是楼市最有热度的那年。

国家统计局最新数据显示，4月份的杭州新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨2.3%，与上海并列全国第一。

这也是杭州新房第三个月上涨。

二手房方面，杭州成交近万套，回到了2021年的巅峰水平。

5月份，杭州新房成交总金额同比上涨17%，均价4.5万/㎡创历史新高。

列出以上数据，我就告诉大家一点：

全国头部城市已经量价齐涨了近半年了。

接下来，详细分析这半年楼市量价齐涨的关键性因素。

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往期的文章中，我们提到过今年楼市重要的拐点在于库存下降。

3月末全国商品房待售面积同比下降0.1%，这是2021年7月以来的第一次。

深圳上海二手房挂牌量今年也出现了下降。

经过多年的供地收缩和市场消化，高企的库存量总算往下走了。

这是供应端的积极影响。

回到需求端，我们能看到更多的积极因素——

1.置换链条被打通。

根据上海链家数据，5月上海总价500万至800万元改善型房源成交量环比大涨9.3% ，300万元以下的纯刚需房源交易量则环比下降2.6%。

前几个月上海的老破小卖得很凶，从5月的数据来看，卖了老破小的资金很大程度地流入中高端市场。

深圳情况也基本相同，90-144平方米户型成交占比近六成。

甚至是政策也在助力。

近期以上海为主的几个城市都在进行大规模的收购二手房，并将原房东导入新房市场。

2.顶豪买家集体入场。

5月份，深圳总价1500万以上二手房占比从2.7%提升至3.8%。

根据深圳本地的研究院数据，香蜜湖成交均价已连涨三个月，达到了14.8万/㎡的数据。

以香蜜湖一号为例，年前成交价4800万一套，如今最便宜的一套也要5300万。

与此同时，深圳政策也在发力。

南山区“换房易”以旧换新活动促成170套的“卖一买一”闭环单。其中，一位客户以约600万元卖掉龙岗旧房，置换南山1500万元新房。

杭州更夸张。

套均7000万的栖湖云庄首开直接告罄，有大佬一次性花2亿买了两套；

滨杭传麒府493㎡大户型的参观客户，基本都是老牌豪宅武林壹号的业主。

望天际因看房客户过多，验资门槛提高到8000万（要求流动资金），意向客户超3000户。

今年的杭州不乏银行卡里躺着几个亿，甚至十几个亿的买家随时准备验资。

他们可能是深藏不露的老钱，也可能这波AI造富潮里的新贵。

3.再现造富级别的拆迁。

广州荔湾坑口罗冲村大范围村民私宅征迁，总赔偿的价值大约在5.6万/㎡，赔偿水平超过周边二手房价格的两倍。

深圳南山北村耽搁了近20年的拆迁，在本月正式发布征迁补偿方案，以货币补偿、产权调换、房票安置为主。

别忘了去年年底，深圳出了一张价值4055万的房票，这次又会出现多大金额的房票。

4.头部城市人口的积极增长。

尤其是珠三角地区，今年的人口增长太猛了。

深圳常住人口增量超25万，排名全国第一。

广州连续3年常住人口增长超10万。

整个广东实时在粤人口突破1.65亿，超过俄罗斯、日本，排名世界第九。

借用去过深圳的网友的评论：

年轻人特别多，晚上11点多还人头攒动，给人一种年轻昂扬奋进的感觉，确实是不一样。

所以深圳出现全国地王，各地掀起土拍热潮的主要有两个原因——

一是政策积极性。

哪怕深圳、上海等头部城市量价齐涨，深圳依旧放开了限购，上海依旧进行大规模的收购二手房，各地依旧配套出台公积金等各类新政。

我们依旧需要站在市场的热潮上呼唤新政策。

二是市场的内生力量。

置换链条的打通、顶豪买家集体下场、拆迁带来的新生力量，人口的变迁，让一二线的房地产经济涌动起来了！

THE END