上周跟几个在看房子的朋友聊天，他们说现在二手房户型竞争不过新规新房，所以他们基本不考虑二手房了。

但市场真实成交，似乎跟他们的感觉不太一样。如果用数据说话，今年的深圳买房人似乎更青睐于二手房。数据显示，今年前5个月，新房住宅网签量是14646套，二手住宅有23869套。

而在整个二手房市场里，有一类房子正在悄悄逆袭，近几年的成交占比持续增长。

据乐有家研究中心数据，2026年前5个月，楼龄21年以上二手房的成交占比达到44.7%，成为当前二手房市场的绝对主力。

其中，楼龄21-30年的房源成交占比高达36.3%，30年以上的房源占比为8.4%，均为近3年最高。

把时间拉长看，这个趋势更加明显。2021年，深圳成交占比最高的还是楼龄16-20年的房子（30%）；到2024年，主力切换到了21-30年（31.1%），2025年继续攀升至33.6%。楼龄11-15年及16-20年的成交占比则从2021年一路下滑。

为什么深圳房子越老反而越吃香？

深圳老房子成交火了

很多人一提到“老房子”，脑子里浮现的是“老破小”——面积小、总价低、刚需上车。

但这个刻板印象该更新了。

据乐有家统计，在21年以上楼龄的成交房源中，60㎡以下小户型占比23%，60-90㎡户型占比36%。约90㎡以上的“老破大”占了约四成。

这意味着，老房子正在承接的不仅是刚需，还有一部分改善型需求。那些想从原来的小房子“以小换大”、但又够不上核心区新房门槛的家庭，也在往老房子这个池子里流。

据乐有家监测，资源配套较为丰富的福田、南山、罗湖等区域，21-30年楼龄的老房子成交活跃，占比达到4-6成，表明优质地段、成熟配套和教育资源一定程度上抵消了房龄因素的影响。

仔细分析，老房子近些年受欢迎，大致有4个原因：

1、价格“挤水分”，老房子挤出性价比。

最重要的当然是价格，老房子的泡沫在过去几年里被大幅压缩，部分核心区老小区跌幅超过50%，例如福田某老小区，约29㎡价格巅峰时期的成交价是435万，最新成交是102万。

曾经的价格高峰被削平，老房子的性价比也随之浮现。

从总价端也能看到趋势：300万元以下的二手房成交占比从2025年3月的21.8%上升至今年3月的31.5%。低总价房源成交占比的持续攀升，说明刚需正在积极入场，而他们入场的通道，很多都是老房子。

更值得注意的是，部分老房子的租售比已经开始跑赢银行定存。以福田、罗湖的一些老小区为例，年租金回报率已接近3%，而5年期定存利率在1.3%左右。

2、周边配套成熟。

福田、罗湖、南山这些核心区，教育、医疗、商业、交通资源早已沉淀了几十年。房子虽然楼龄旧，但周边的学校、地铁、医院、商超都是现成的，对于通勤、上学、日常生活等刚性需求来说，“确定性”远比“预期”值钱。

3、套内使用率高，居住舒适度高于部分次新房。

从居住的舒适度来看，很多老小区十多层，小区绿化好、容积率也不高，而且套内实用率相比部分次新房要高很多。

如果说真正“受伤”的，大概率是2015年以后入市的房源，彼时深圳严控新房住宅高赠送，这个阶段的住宅户型实用率反而会低一些。乐有家的数据也显示，2024年新规产品进入市场后，楼龄在11-20年的二手房成交占比持续下跌。

4、新房市场的新规产品门槛不低。

2025年5月，《住宅项目规范》正式实施，住宅建筑高度不超过80米、容积率不超过3.1。开发商为了覆盖成本，倾向于做大户型、高单价的产品。核心区入市的新盘起步户型普遍在100㎡以上，总价动辄800万甚至上千万。

@深圳买房计划 不完全统计，去年以来，深圳限容限高的新规项目中，面积门槛最低的是龙华上塘片区的联发红山新澍，建面约69㎡，但货量并不多，南山、福田、宝安宝中等核心区，则以改善大户型为主。

而老房子提供了更宽泛的面积选择。约60㎡以下的小户型，总价大多在100-300万区间；约60-90㎡的中等户型，总价集中在300-500万。对于预算有限、又想在核心区安家的买房人来说，老房子几乎是唯一的选择。

老房子还有一个好消息

买老房子的人，除了看中当下的地段和价格，或许不少人也在赌旧改预期。

但过去两年，深圳旧改被新规卡住了“算账”难题，以南山为例，荔园新村去年被官方明确回复“不具备经济可行性”，爱榕园片区旧改去年5月公示规划草案后，被曝受新规影响，进度卡住了。

难道，以后老小区很难有拆除重建可能了吗？

6月10日，爱榕园旧改的新版规划草案给出了一个积极信号。

与2025年初版相比，新版规划草案的开发建设用地从4.33万㎡扩大到6.04万㎡，容积率从此前5.7降低至2.9，总规划容积从原来的约29万㎡减少至约24万㎡，原规划的约4.38万㎡保障房被取消。

▲最新规划草案

爱榕园位于南山蛇口，建于1993-1995年，是典型的核心区老小区。它的改造路径未必能复制到所有老旧小区，但至少说明：政策层面正在尝试为旧小区改造“算账松绑”。

▲爱榕园 | @深圳买房计划 摄

尽管核心区老小区目前看上去价格合适、配套成熟、部分还有一定的旧改预期，但真到掏钱的时候，买家还得冷静算清三笔账。

居住的硬伤账。管线老化、隔音差、水压不稳、没电梯、停车难。这些不是花几万块装修就能解决的。

金融的缩水账。银行评估价往往跟不上成交价，下一任买家可能因为贷款额度不足而放弃，这会影响到老房子的流通性。

时间的等待账。如果想博旧改，虽说爱榕园是个积极信号，但深圳目前大多数老旧小区依然面临“算不过账”的困境。等待旧改，可能需要10年甚至更久。

所以，现在进场捡老房子，适合两类人：预算有限、必须在核心区安家的自住刚需，以及想以较低成本置换到核心区的改善家庭。

你会考虑买老房子吗？