AI新贵们的逻辑：不追涨、不炒概念、只买确定性。

AI和人工智能的新钱，又涌入了深圳楼市。

6 月 12 日前海桂湾土拍，一宗宅地经 291 轮竞价由建发以 35.25 亿元拿下，溢价率 114.29%，楼面价 9.59 万 / 平，创下前海区域楼面地价新高。

往前仅一周，6 月 5 日的科技园宅地竞拍热度更甚：保利、华润、中海、招商、建发、越秀 6 家头部房企鏖战 297 轮，保利置业最终以 57.72 亿元摘地，溢价率 150.74%，楼面价高达 10.87 万元 / 平方米，刷新深圳宅地楼面单价纪录。

一块块宅地竞拍结果，让所有人重新评估深圳核心资产的含金量。

与十年前的普涨不同，这波新钱更挑剔、更精准：不看概念，只盯核心地段和确定性资产。

新钱涌入楼市

新钱涌入深圳，首先瞄准南山。

南山区GDP已破万亿，战略性新兴产业占比超六成。科技园里，除了腾讯、大疆等老牌巨头，AI赛道正批量制造身家千万的新贵——做大模型、AI芯片、AI存储的，公司一轮轮融资，股票期权转化为实实在在的购买力。

■ 南山区战略性新兴产业占比超六成

AI浪潮叠加资本市场的热潮，让佰维存储、大普微、英维克等深圳公司市值纷纷突破千亿大关，背后实控人集体迈入百亿富豪阵列。

这些科技新贵大多三十出头，他们比上一代投资者更理性——懂技术，也懂周期，但一旦认准确定性，下手极快。

加之4月29日深圳放开限购，非深户凭居住证即可在南山、福田核心区购买一套。这道口子一开，相当于给全国新钱——尤其是刚完成财富积累的AI新贵——打开了进入深圳核心资产的窗口。

敲黑板：这波卖得最好的都是核心区的豪宅和改善盘。

■ 人工智能的造富故事也是南山的新故事

市场上最敏锐的资金已率先出手。今年年初，南山区国资委旗下深汇通以约7亿元收购了绿景白石洲璟庭项目整栋公寓。5月，该项目中信城开信悦湾78套大平层半小时售罄。

这不是孤例——新钱正在集中打新扫货，只扫硬货。无论是深圳本地的AI工程师，还是从全国涌来的科技新贵，置业逻辑惊人一致：不追涨、不炒概念、只买确定性。

重估市场的信号

新钱在做的事情：重估市场，向确定性资产靠拢。

过去两年，深圳楼市深度调整，它挤掉了概念撑起的泡沫，也让真正有价值的资产浮出水面。

这波AI造富群体有个特点：大多来自科技行业，习惯用底层逻辑做判断，对风险极度敏感。什么是底层确定性？就三条——地段、产业、配套。

■ 新钱们正在向确定性资产靠拢

深圳的城市骨架已经定型。深南大道是主轴，大沙河科创走廊是产业脊梁，深圳湾是高端居住和总部基地的终极形态。这三条线围起来的区域，就是深圳价值最坚挺的底盘。

今年的土拍是最直接的重估信号。6轮自由竞价加291轮竞价、10.87万的楼面价，不是一家开发商的豪赌，而是整个专业市场对粤海街道价值的集体投票。

这说明真正有购买力的人群，包括AI公司高管、早期股东以及从其他城市涌来的新钱，已经不再观望。

■ 深圳楼市已经逐渐活跃

说到底，这轮重估的核心逻辑就是“资产配置的回归”。

在不确定性满天飞的环境里，热钱会主动向确定性靠拢。AI新钱用自己的购买力，为深圳核心区的资产重新定价。

绿景白石洲的确定性

在这波新钱涌入中，绿景白石洲站在了聚光灯下。

为什么？因为它的价值在过去几个月里被一连串信号反复验证。

■ 绿景白石洲拥有稳固的资产确定性

首先是交付端的确定性。绿景白石洲一期璟庭已正式交付，实景现房。在开发商暴雷不稀奇的环境里，现房本身就是稀缺品。

还有市场的认可。今年年初，南山区国资委旗下深汇通以7亿元整栋收购项目一期公寓，国资用真金白银投票，比任何广告都有说服力。项目的公寓产品持续热销，住宅也连获市场追捧。

■ 绿景白石洲本身具有多种确定性

回到项目本身，绿景白石洲被新钱看中的理由，无非三个确定性：

地段的确定性。项目位于深南大道与大沙河科创走廊的十字交汇处，沿大沙河串起了深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、后海金融CBD、高新园四大总部集群。南山科技园几十万高收入人群——包括大量AI工程师和技术新贵——的居住需求就在脚下。片区配套也在兑现，29号线一期已开工，白石洲北站就在项目附近。

■ 绿景白石洲的地段符合科技人才们的需求

产品的确定性。430新政核心区放松后，五月份项目不管是来访还是成交都再创新高。目前璟庭住宅一期已交付，现场还有少量约110-187㎡的3-5房在售，住宅单价8字头起，在寸土寸金的南山，土拍楼面价已经超过10.8万/㎡，面粉价远高于面包价，加上现房属性，这个价差构成了实实在在的吸引力。

项目还有45-75平的70年产权、民水民电、通燃气且带阳台的设计，总价230万起的门槛，不管是投资还是自住都是一份不错的资产配置。

■ 2025年，绿景白石洲璟庭成交金额居首位

底盘的确定性。房地产长期看人口，人口看产业。南山科技园聚集了腾讯、大疆、中兴等巨头总部，软件和互联网产业营收超9000亿元，而人工智能正在为这个底盘注入新增量。

资产受追捧的背后，是深圳科技产业带来的高净值人群对高端居住的强劲需求。

地段好、产品硬、客群厚，三者叠加，决定了绿景白石洲既有抗跌韧性，也有领涨潜力。

■ 绿景白石洲交付实拍图

现在，绿景白石洲正处在一个关键时间窗口：价值已被确认，但价格尚未重估。

当周边二手已站上18万，而它还在8万—10万区间。政策给了入场券，全国的新钱，尤其是那批最懂周期的AI新贵正在加速涌入。

■最夯实的确定性，总是最有价值的资产

每一轮新钱造富、新贵选择，都在讲述着同一个故事：那些最夯实的确定性，总是最有价值的资产。

文|深圳客编辑部

图片来自网络

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