分化市场下，广州豪宅的独立行情能持续多久？

普睿数智统计显示，从2020年下半年开始，广州千万级以上豪宅成交就开始进入独立行情，不仅成交量在2023年上半年达到2616套创下阶段峰值，成交占比亦逐步攀升， 并在2024年上半年达到峰值，千万级以上豪宅成交2218套，占全市商品住宅成交量7.7%。

不过，在2023年和2024年连续两年成交突破4500+套之后，广州千万豪宅市场也迎来了阶段性的调整。2025年全市千万豪宅成交量回落至3309套，同比减少28%，市场占比亦随之回落。进入2026年，从上半年的情况来看，今年上半年千万级以上豪宅共成交1480套，同比减少4%，占全市商品住宅成交量4.7%，环比2025年下半年减少0.8个百分点——主要受去年末顶豪保利玥玺湾首开破百亿、集中网签330套拉高基数影响。

值得注意的是，从套均面积来看，近年广州千万豪宅市场呈现套均面积“先回落，再平稳，再微升”的走势，这与近年市场的变化有很大的关系。2020-2022年期间套均面积快速变小，主要是因为千万豪宅的成交结构发生变化，在市场下行调整的影响下，外围和近郊的大面积别墅类高总价产品成交变小，千万豪宅的成交主力开始过渡为市区的大平层，而设计新规实施后大平层产品的空间使用率变高，也使得今天千万豪宅在同等建筑面积下有更好的居住空间体验。2022年下半年至2025年上半年，全市千万豪宅成交套均面积基本稳定在200㎡左右，套均总价在1600-1700万左右波动。而2025年下半年以及今年上半年因顶豪保利玥玺湾集中网签拉升，套均面积回升至210㎡左右，套均总价亦被阶段性拉高。

总价变化

1000-2000万仍是成交主力，3000万以上顶豪占比抬升

细分千万级以上豪宅各总价段情况，总价相对略低的1000-2000万级为豪宅成交绝对主力，占比普遍维持八成左右，其中今年上半年该总价段产品成交1136套，占千万级以上总套数77%，同比减少5.8个百分点；2000-3000万产品成交表现亮眼，今年上半年成交202套、占比14%，同环比均呈正增长态势；3000万以上产品总成交142套，占比不足一成，但同比提升3.8个百分点，主要受保利玥玺湾持续大量网签带动。

纵观过去几年广州豪宅市场，其市场变化与土拍市场的结构转换息息相关。早期中心区土地供应稀缺，基本上一有土地供应开发商都会定位做高端产品，千万级产品信手拈来，而且卖得都还不错。而随着近年核心区土地供应越来越多，中心城区的高端化印象也被打破，开始出现总价平易近人的刚需、刚改产品，市场对千万豪宅的标准也水涨船高。在一二手市场“伪豪宅”褪去光环的同时，顶豪作为“真豪宅”的代表，反而更加凸显了其作为核心资产的价值，不断刷新广州豪宅成交的单价和总价纪录。

备注：占比数据标红为环比上一个半年度占比增加，标绿为减少

成交格局

天河一马当先，中心三区包揽近八成份额

统计显示，上半年广州千万级以上豪宅成交以中心区为主，其中天河单区成交617套领跑各区，占全市总量四成以上，且为各区唯一套均总价破2000万的区域；其次海珠、荔湾分别成交311套及210套，占比21%及14%，三区成交主力均为保利、越秀等央国企核心地段且同时拥有江景/湖景等稀缺资源的项目，如保利天曜、保利玥玺湾、保利翡丽甲第等。

紧随其后的为近郊番禺区，成交146套、占比10%，万博CBD的华润长隆万博悦府、香江1号以及老牌岛尖豪宅星河湾海怡半岛为主力。白云区豪宅主要集中于白云新城，老盘珠江岭南苑集中补签以及粤海云港城、中国铁建西派云峰支撑区域豪宅市场。越秀、黄埔、南沙成交26-50套不等，地段稀缺性以及优质景观资源为客户置业主要关注点。远郊增城、从化、花都均仅有个位数成交，远郊单价低，以大面积别墅产品成交为主。

豪宅排行

国央企项目霸榜，Top10销量市占率超六成

上半年千万级产品成交套数Top10以天河及海珠项目为主，均为耳熟能详的豪宅盘，其中保利发展四盘登榜，保利天曜以202套夺得销冠；顶豪保利玥玺湾虽套数不达百套，但凭17万+/㎡高单价、近6000万套均总价带动下，揽金56亿远超其余各盘。除保利发展外，越秀三盘入围，此外保利置业、中海、华润各一盘上榜。前十当中，非中心区项目仅番禺华润长隆万博悦府单盘露脸，依托万博成熟配套，成交58套排行No.8，是近郊高端改善标杆。

另外榜单呈现出豪宅项目头部集聚度极高的鲜明特征，上半年千万级以上产品成交套数前十项目的销量及销售额均占总量超六成。其中前十项目上半年合计成交919套，占比62%，同时成交金额达176亿，占比64%。

附：2026上半年广州千万级以上豪宅成交排行榜：