2026年过半，江苏楼市含金量最高的一份成绩单，出现在南京软件谷。

联发雨花新澍，上半年销售破640套，登顶江苏全省单盘套数销冠

同期销售金额20.2亿，是南京上半年唯一破20亿的单盘，金额、面积、套数三项数据，全部位居南京第一。（数据来源：普睿）

把时间轴拉长，你会发现这条曲线更加惊人：

2025年10月首开劲销126套，打破南京近两年新盘首开套数纪录；2026年上半年月均流速破百套，单月最高成交150套。

开盘九个多月、全盘1630套累计去化近900套、销售过半。CCTV2、CCTV13、江苏电视台先后聚焦报道。

但在涛哥看来，这些都还不是这份成绩单最硬的部分。

最硬的是价格：在南京不少项目以价换量的上半年，雨花新澍从3月起逐月收回折扣，量价齐升，走出罕见的独立行情。

单盘带动全局，联发南京上半年权益口径成交套数、面积双双全市第一，深耕第十年——

这家厦门国企，第一次站上了南京楼市之巅。

更有意思的是，创造这一切的，是一个当初很多人看不懂的项目：

单价3万+，主力户型却从69㎡起步；地段人人认可，地块却让多数房企望而却步；客群定位年轻人，配置却直接对标改善豪宅。

今天涛哥就跟大家聊聊，这个把年轻人研究透了的项目，究竟是怎么炼成的。

1

反向解题：拿地之前，先读人

传统住宅开发的路径，是先拿地，再深度考虑做什么产品、卖给谁。

联发把顺序整个倒了过来：先研究一座城市的产业在哪里，再到产业附近找地，保证目标客户上班方便；然后根据需求匹配产品，最后才是锁定土地。

看这两年联发在全国的布局：厦门在集美软件园旁拿地，武汉落子光谷这一国家级自主示范创新区，上海地块临近华为练秋湖研发中心。

在南京，联发把新青年社区的首个大盘，落在了软件谷。

南京软件谷实景图

第一步是跟着产业走，接下同行不敢接的地

软件谷的分量，一组数据就够了：以南京约1%的土地，贡献全市约35%的软件与信息服务业产值，36万+从业人员。

是南京年轻购买力最集中的地方，没有之一。

雨花新澍距华为南京研究所约2.7公里，骑车就能通勤；地铁S3号线约800米，南师附中数字城学校一街之隔，雨花客厅、万象天地等商圈环伺。据说目前成交客户里，仅华为业主就有60多组。

地段人人认可，这块地却让不少房企犯了难：上千套的体量意味着不确定性，多家央企和本地房企反复勘探研究，最终都没出手。

2025年5月，联发以26亿拿下整块地，靠的不是勇气，是拍地之前就想清楚了怎么解题。

第二步是跟着客户走，做出市场没见过的盘

联发的底气，来自这家厦门国企自上而下的一套产品观。

集团层面，联发发起过6万多组客户调研、覆盖28城，还请来吴晓波团队共同研究。有两条数据，涛哥印象深刻：

76%的年轻人因总价过高推迟购房；83%的人认为现有小户型功能欠缺。

买得起的不好用，好用的买不起——这是新青年安居的真实困境，也是被全行业长期忽视的市场空白。

这份洞察，凝练成新青年好房子的十二字营造法则：优总价、高品质、强运营、智慧化。

由此诞生的「新澍」产品系，已在全国5城落地6个新青年社区：雨花新澍，是其中体量最大、呈现最完整的一座。

落到这块地上，十二个字变成了一套两头发力的组合拳——

一头把上车门槛压下来。在这个新房普遍100㎡起步的板块，雨花新澍主力面积下探到69、79、89㎡，200万级总价就能上车主城产业区。

并且69㎡起全系做第四代住宅，放眼全国都是稀罕事。要知道，很多城市只允许120㎡以上的户型做四代宅。

建面约115㎡创意装修样板间图，实际以交付为准

另一头把社区品质顶上去。约1500㎡会所+约3000㎡架空层、约5.5万方互动园林、智慧社区系统——

这些通常只出现在改善大盘上的配置，被整套平移进一个200万级上车的社区。

实景图

低总价的刚需盘遍地都是，高配置的改善盘也不稀奇。把两头拧在一起，让年轻人买得起、还住得好——这才是市场从没见过的东西。

同行眼里的大体量压力，在联发的算式里，恰好能成就超预期的公共配套；同行都不敢押注小户型，联发却凭借把户型做小，吸引到全城年轻人关注。

市场很快给出回应：项目25-35岁客户占比超八成。有软件谷客户说，买这里就是想「每天多睡半个小时」。

土地从来不会自己给答案。同一块地有人看到的是去化压力，有人看到的是海量年轻人的需求和一个无人满足的市场。

2

品质平权：预算之内，给超配

行业的惯性思维里，低总价约等于成本控制，成本控制约等于处处减配——雨花新澍把这条惯性彻底掰断。

来到实景展示区，从大门、会所、样板间看到地下车库，最直观的感受是：不告诉你价格，你会以为自己站在一个改善豪宅项目里。

首先是归家仪式感的打磨，排面直接对标豪宅

第一眼是大门：净高约10米、长约48米的香槟色铝板悬挑雨棚，入口景墙用贝金米黄和威尼斯棕石材——这个规格，放到河西的高端项目里也不违和。

实景图

园区里是约5.5万方互动式园林，借南低北高的自然高差做出立体层次，能量跑道、大树营地、宠物乐园一应俱全。

实景图

最让涛哥意外的是地库，马蹄石坡道、透光云石、环氧磨石拼花地面，主车道完整的铝板格栅吊顶，部分采光厅把自然光引入地下，坡道自带感应灯带，联发给它起名「追光车库」，完全是豪宅的产品规格。

实景图

尤其是清洁机器人在地库全天运行，夜间也随时保持卫生，很多客户看到都感觉很惊奇。

说实话，这个地库的品质感，比上海很多10万+豪宅项目还要好。

实景图

其次是公区功能的拓展，装下八小时外的人生

十大主题空间的配置表，南京不少项目也拿得出来。区别在于，雨花新澍的每个空间，都经得起“真用”的检验。

四点半学堂，配的是适合自习、夜校的课桌；共享办公区，会议室、打印机、碎纸机配齐。别小看一台碎纸机，软件谷业主远程办公、处理敏感文件，是他们最真实的日常生活状态。

实景图

电竞房，是南京较早把专业电竞配置搬进社区会所的项目，同行专程来参观学习；

多功能剧场与庭院相连，能看球、办生日会、开展小型活动。

实景图

会所之外，架空层同样按主题定制，暴汗体验剧场、萌趣探索剧场、松弛社交剧场已经实景开放——下班后的运动、遛娃、会客，下楼就能解决。

实景图

而比空间清单更值得同行注意的，是两条规划逻辑：

会所只做需求明确、运营成本可持续的功能，不放交付即闲置的拍照道具；架空层按一二期功能缺口分配，不是每栋复制同一套模板。

实景图

另外是室内空间的精研，小户型也拥有大生活

走进样板间，涛哥把雨花新澍的户型逻辑总结为三个词：空间、收纳、品质感。

空间的核心是越级对标：四代宅的飘窗、设备平台、露台均不计入产权面积，全系实得率约100%，加上3-3.1米层高——同样预算，直接住出大一号的房子。

建面约130㎡实体样板间图

最典型的是79㎡，约5.4米客厅面宽，是市面上120㎡户型才有的尺度，两房可随家庭阶段灵活变三房。

每一处细节都经过考虑，建面约105㎡及以下户型，电视背景墙留出选择权：年轻人用投影、移动电视，还是打造收纳空间，联发不替他们做决定。

建面约95㎡创意装修样板间图，实际以交付为准

收纳直接做到行业头部水准：79㎡入户外侧配家政阳台，为年轻家庭的三筒洗衣机专门加高了柜体；S墙把冰箱嵌进墙体，不占客餐厅一寸空间...

建面约79㎡创意装修样板间图，实际以交付为准

建面约95㎡创意装修样板间图，实际以交付为准

样板间里藏着无数魔鬼细节，105㎡样板间联合理想家做全屋收纳，容量相当于405个20寸行李箱，“小户型的灵魂是收纳”，被联发做成了实景。

建面约105㎡样板间收纳示意图，含非交付软装增配部分 实际以交付

品质感同样落位到每一处细节和配置：豪宅同款方太全隐升降油烟机、软件谷首个客餐厅岩板通铺、全德系品牌卫浴...

据涛哥了解，连一个马桶的配置，项目团队都反复比选了很久——有些东西，不能因为总价低就做平替。

建面约95㎡创意装修样板间图，实际以交付为准

还有适配年轻家庭的智慧社区，出了家门也不断线

行业通行的智能化，是室内单点智能。雨花新澍搭载的联发自有的智慧社区系统，把室外公区和室内住宅连成完整闭环——

成人、儿童两套无感通行动线，人脸识别后自动呼梯派梯；儿童活动区的「天使之眼」，家长授权后实时可看；AI监控做的是事前预警，高空坠物等风险提前提示。

所有投入围绕六个字：实用、好用、常用。

看完一圈你就能完全理解：为什么联发新青年社区能登上住建部牵头主办的「好房子科技展」，成为十几家受邀打造样板的房企之一。

什么叫「优总价、高品质」？不用看PPT，来雨花新澍走一圈就懂了——

总价，是年轻人踮踮脚够得着的总价；品质，是超出这个价位段所有想象的品质。

3

运营前置：交付之前，先开张

十二字法则里，优总价、高品质、智慧化都写在建筑里，看得见摸得着；最难被同行复制的一环，其实是强运营。

按照行业惯例，运营是交付以后的事，雨花新澍把这套惯例整个推翻了。

涛哥把他们的做法拆成三步，是一条清晰的因果链：先用运营攒人气，再用倾听攒口碑，最后由市场用价格投票。

交付之前，把售楼处打造成「社区客厅」

签约阶段，物业和管家就前置进场，与业主加微信提供一对一服务。

很多业主就住在周边人才公寓，周末骑着电动车就来了：健身房撸铁、棋牌室组局、带孩子去电竞房。

实景图

开放至今，项目已办50多场社群活动：与政府街道联动，开设夜校课程，链接外部运营机构和主理人资源。

前段时间OpenClaw刚刚面世，他们就组织了一场“养虾”大咖交流会，现场硬核讲解并安装体验，赢得年轻业主们一致好评。

涛哥在售楼处还看到了他们的课程日历，很难想象这是一个在售楼盘，每周活动都不重样，联发为年轻人搭建了一个学习和交流的平台。

开盘之后，产品还在按业主心声迭代

比前置运营更少见的，是这个动作——

首开之后，联发访谈了200多组业主，落地30多项产品细节优化。

一位年轻业主随口提了句“冬天长靴多，鞋柜不好放”，团队就重新开槽、调整柜内层板；同时厨房收纳做了优化，新增储物装置……

开放前做客研，是行业常规动作；房源售出后还持续按业主需求改产品，在业内是稀罕事。

建面约79㎡创意装修样板间图，实际以交付为准

建面约105㎡创意装修样板间图，实际以交付为准

市场调整期，它却越卖越贵、量价齐升

前两步攒下的人气和口碑，最终折算成这个项目最硬的操盘成果——定价权。

在不少项目仍以价换量的行情里，雨花新澍基本每月都在收折扣，折算单价累计提高约1500-2000元/㎡。

涛哥在南京渠道圈还听到一个说法：看雨花新澍的来访和成交，就能大致判断南京新房市场的温度——

这座单盘，甚至成为南京楼市的晴雨表。

与此同时，他们还积极响应人才房票等新政，符合条件的青年人才最高可获约15万元购房补贴，3月单月认购170多套，约90%客户都享受到补贴。

据涛哥了解，仅今年二季度，就有二三十批全国同行到雨花新澍参观学习。

原因不难理解，南京从来不缺高端改善标杆，缺的是在3万元价位段，能把产品、公区、运营全部做出来，并且匹配年轻人需求的样本。

当下几乎每座城市都在争夺年轻人。但留住年轻人，从来不能只靠补贴和口号——

要让他们在奋斗的产业旁边，用有限预算买到一套有品质、有烟火气的好房子。

雨花新澍用江苏省销冠答卷证明：年轻人的购买力一直都在，缺的只是真正懂他们的产品。

吴晓波评价联发，"在走一条别人不愿意走，或者没想到走，或者认为走不通的路"。今天回头看，这条路走通了。

好房子从来不等于贵房子，把人研究透，把品质做扎实，把运营做在前面，市场自然会给出最诚实的回响。

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