最近，李在明在幕僚会议上的一段讲话引起了广泛关注，他表示韩国的房地产泡沫，已经达到不容忽视的程度。如果情况持续下去，韩国可能会像其他国家一样：

面临失去的20年或30年。

都知道这个“其他国家”，说的是隔壁日本。

韩国人不是头一回听总统聊房产泡沫。

过去二十年，几乎每一任总统都跟楼市较过劲。卢武铉、李明博、朴槿惠、尹锡悦.....

文在寅任期内，因为房价失控，前后出过二十四轮、二十八项政策。甚至直到离任前都在聊这个问题，说没能控制住房价，是他任内最大的遗憾。

但是，总统亲口去类比日本"失去几十年"的这种情况，还是非常少见的。

为什么？或者说，韩国高层究竟在害怕什么？

这里先提一嘴，房价上涨本身是没有毛病的，一个经济体向上发展，一般都会伴随着商品价格上涨。在东亚圈，家宅文化比较浓，这种情况会更普遍。

真正有问题的是，这个上涨，已经到了国内大部分普通人都接不住的程度。

根据《朝鲜日报》今年3月的报道，韩国如今的房价收入比（PIR）为24.1 倍，远高于主要发达国家。

《朝鲜日报》是韩国本土报纸，三大保守大报之一。

什么意思呢，就是中等收入家庭将全部收入都存起来，需要超过 24 年的时间才能攒够钱买房。

先别急着拿上海北京比，北上广的极端地段，确实有这个水平，但那是中国最贵的几个点，韩国的24.1倍，是全国平均值。

再看其他国家，日本约11.4倍，美国约3.5倍。

以前都说日本人买不起房，但在今天的韩国面前，日本的买房难度已经算不上什么了。

放到首尔这样的核心城市，情况还要更恶劣一些。

从数据看，目前首尔公寓价格均价约15.7亿韩元，折人民币八百多万，十年翻了近三倍。

今年上半年，又涨18.67%，五年来最猛。

韩国一般都是结婚后，夫妻双方承担买房子的费用，父母大部分情况下不会帮太多忙。

在这种情况下，对于年轻一辈儿来说，想在一个机会多一些的城市买房，几乎是噩梦难度。

根据韩国KB房地产平台数据，韩国19-34岁的居民中，有近82.6%为租赁住房。

之前小红书上还有个话题很火，韩国年轻人为什么喜欢租房？

评论区都是韩国IP的网友吐槽：

不是喜欢租房，而是根本买不起房。

狗蛋也认识几个韩国朋友，比如一个在仁川的，毕业后本地找了工作，直接长住在爸妈家，平时工资多一分都不敢花，基本上都存下了。

干什么呢？

结婚的时候买房用。

大概存了四五年，结婚时，还是不够，最后硬着头皮和双方父母借钱凑了个最低首付，勉强买了房。

他说，像他这种情况其实已经非常幸运了。因为毕业后找到了本地工作，在父母那缓了口气。

同辈的大部分人，如果在外地工作，基本上压根攒不到交首付的钱。

即便结婚了，也大概率是租房。

经济情况好一点的，能租“全租房”，不好的就是月租，贵不说，还经常需要搬家。

这里提到“全租房”，给不了解的读者解释一下，这也是韩国算是很有特色的一种租房模式。

简单讲，就是租客一次性交给房东一大笔押金，大约是房价的五成到八成，然后免租住两年，到期房东把押金原样退回。

这笔押金能贷款，利息很低，比月租便宜得多。

之前，韩国统计厅做过一项追踪，韩国三十岁左右的年轻人里，住全租房的比例约为30.5%。

总之归根结底，这套模式在韩国能跑起来，根源就是房价涨得太快，普通人压根买不起房。

当然，房价暴涨只是一方面，真正让韩国高层警惕的，还在于这次上涨背后的东西。

为什么这次发言，李在明特意绕了个弯子提到日本，主要原因在于现在韩国楼市的情况，和当年的日本太像了。

大家都只知道日本崩盘，导致经济倒退30年，但鲜有人知崩盘是从哪一步开始的。

日本泡沫的核心，是一个叫：

"土地担保融资"的循环。

借钱买地，地价涨了，再用涨过的地做抵押借更多钱，再去买地。就这么一圈一圈转。

转到1989年，光是银行、非银机构和"住专"对房地产的融资余额，就堆到了200万亿日元，相当于当时日本GDP的四成。

崩盘的第一步，不是房价跌了多少，是：

信贷链条先断了。

1990年，日本央行连续加息把股市先打崩，紧接着大藏省出了一条"不动产融资总量规制"，直接掐断流向房地产的贷款。借债买地的循环，一下就转不动了。

循环一停，地价才在1991年开始跌。

地价一跌，抵押品缩水，银行的不良债权一下子暴露了50万亿日元。

再往后，才是大家熟悉的丢失30年。

而韩国这波上涨，底层也是两个字：

借债。

股市那一头，散户借钱买杠杆ETF，平均三倍杠杆，一百二十万个账户爆过仓。

楼市那一头，全租房押金本质是一笔没入账的隐性负债，房东拿着它再去买房，加上居民杠杆率91.5%，全球最高。股市赚的钱，再流进楼市。

借债，堆起股市，股市获利，灌进楼市，楼市再借债.....

和日本当年"借债买地、用地再借"是同一套结构，只是抵押品从土地换成了股票。

在这种情况下，链条一旦崩坍，基本上就是日本剧情的重演。

讲到这，其实就能明白，韩国为什么焦虑了。

更关键的是，想解决这个问题，非常困难。

一来是制度问题。

二来，韩国的股市，现在被绑上了太多东西。

韩国人人均两个账户，全民狂欢。

这几年，KOSPI 拉到了八千多点，翻了几倍。对高层政客而言，他是政绩单。

青瓦台的政策室长公开讲过，韩国两三年内要成全球第三大股市，KOSPI 破万点是指日可待的目标。

韩国今年还新批了多只单股的2倍杠杆ETF，包括之前聊过的，让无数韩国散户破产的海力士ETF。

直到7月被逼无奈，政府才公开道歉，加以限制。

换句话说，韩国不是不知道怎么拆雷，只是拆雷的代价，恰恰就是它现在最舍不得的东西。

眼瞅着雷越来越大，却无力去拆。

等待暴雷的日子才是最令人恐惧的。