去库存成了一种惯性思维。

但是抛开宏大概念，很多人并不懂“去库存”。比如，一个城市如何去库存，一个片区如何去库存，去库存后结果怎么样，去库存效果不好怎么收场？ 中小城市如何去库存？

不是人人都有断臂求生的勇气，更不会人人都能成为杨过。

政府不卖地了没钱了发不出工资，开发商没钱拿地或者拿地少了就会死，银行没有了稳定贷款就不稳定，购房者死活卖不掉降价的房子。

我想用一个并不成功的“成功案例”，讲一下什么是去库存，怎么去库存，去库存后如何生存。

重庆和中央公园片区。

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重庆，大家第一反应：超大库存。

这话其实没错。

重庆库存在全国都排得上号，供应量大，库存量大，去化量大。各个机构 的数据 并不统一，我找了几个数据对比了一下，虽然有差异，但相差不大。

大致可以得出结论：

巅峰时期，大重庆成交30-35万套左右，主城区新二17万套左右。当年重庆高库存、高去化在全国非常出名， 这跟黄市长也有很大关系， 因此2017年之前房价非常低，8000左右， 后来 赶上了全国房价大涨，才一路从8000快速涨到了2万。

这几年重庆也经历了一波去库存。

参考各大机构，我大概估算了一下，中心城区的总库存从巅峰期的1200万方一路降到了现在333万方，降幅7成以上。预售库存从850万方以上，一路暴跌至200万方出头，降幅也在7成以上。

今天的主角，中央公园片区。

这个片区，外地朋友不太熟悉，但是在本地一定如雷贯耳，网红片区+炒房顶流。

我找了几个正向数据，大家看一下。

1、最巅峰期40个楼盘减少到现在10个楼盘出头，库存大幅下降。

2、新房价格跌了30%以上。但这个不太均衡，因为2020年前后低密、改善、刚需都有，价差很大，雅居乐也搞过一波降价，现在绿城刚需、万科改善 、 中粮低密 ，价格也从1万出头到1万8不等。

3、二手房下跌了40%以上。雅居乐万科康田中粮下降了不少，不再点名了。

3、地价也完成一轮过山车：从4000一路暴涨到1.5以上，现在恢复理性，目前拿地多8000左右。

从上面来看， 重庆库存暴跌了7成以上，中央公园也实现了地价、房价、二手房、库存的全面下调，好像一切都在朝着更安全的趋势去走，好像去库存战略彻底成功了。

但，事实真的如此吗？

2

你以为我又要树一个去库存成功的样板戏。

大错特错。

恰恰相反，重庆和中央公园都不是去库存成功的典型。

比如中央公园片区。

这个片区非常大，北部副中心，是重庆向北发展最重要的新区载体，光是一个中央公园就有2300亩，附近还有大大小小百十个社区，龙湖天街、大悦城、吾悦广场等百万方商业集群开业，5/9/10三条轨道通车，多所中小学落地。

以及，这个片区的成交量常年都是重庆的前几名。

中央公园片区的不安全感，反映在2个数字上。

1、在售楼盘是少了，但购房者也少了。

以前是炒房客占大头，改善一部分，刚需一部分，现在呢，大头的炒房客没了，改善也赔了不少，只剩下犹豫不决的刚需，但是他们可不傻，除非有需求、有钱、有现金流，否则打死不上。

以前，40个楼盘，4000个客户。

现在，10个楼盘， 5 00个客户 甚至更少 。

相比之下，市场压力反而更大。

2、二手房库存。这个才是核心。

任何市场最重要的不是价格，是成交，经济的本质是钱的流动。

中央公园最大的压力不是新房，是二手房。过去几年几十个新房全都转入二手房市场，每个小区的供应量都很大，再加上二手房挂牌量长期居于主城前列，大量小区入住率仅30%，甚至更低，哪怕一个小区只有200套挂牌，几十个小区就是上万套，从过去几年二手房不断下跌也能看出来。

3

把视角往上提升。

看一看重庆过去几年做了什么，国家过去几年做了什么。

重庆去库存的底层逻辑： 将土地供给前置，磨底周期拉长，给出足够优质政策。

给政策，不再啰嗦，全国都差不多。

我想分享的是重庆的库存调整，很有意思。

我查了一下重庆今年的供地计划，2026年重庆全市计划供应国有建设用地11409公顷。

看着非常多，实际一点都不可怕，因为实际的住宅用地计划仅有687公顷，其中纯商品住宅用地仅有665公顷。再看一下过去几年重庆住宅供地计划的变化：

2022年2243公顷，2023年1162公顷，2024年1058公顷，2025年787公顷，2026年687公顷。

跌幅高达7成。 跟上面库存数据几乎完全吻合。

但是千万不要以为重庆只是降库存，还在供地结构上做了调整，今年上半年重庆土拍效果也不错。

供地节奏 很小心 ，6月集中成交， “ 控增量、优供给 ” ，主动收缩供地节奏。

核心区溢价分化，江北、南岸、渝中等核心区地块溢价率超10%，外围区域底价成交。

今年上半年，重庆又新增了2宗万元地，溢价拿地+万元地竞得者，也都是民企。

邦泰拿了3块，长安三厂、南坪中心、鸳鸯，分别溢价28.8%、14%、2%，石马河溢价12.7%。大坪分别溢价11%、9.5%。鸳鸯溢价1.5%。 有溢价，但都不高，很稳定。

所以， 你以为每个城市就是单纯的不卖地？重庆已经给出了答案。

单纯的断臂求生，不会变成杨过，有可能失血过多而死，毕竟土地财政依旧是大多数城市重要的收入来源，有了这笔钱，财政才有底气，基建才能做，工资才能发，否则只有死路一条。

还有一个数字值得关注：

2026年上半年，重庆中心城区商品住宅供应111.93万m²/9434套，成交面积205.51万m²/17678套。

供了112万方，但成交205万方，1：2。

这就是重庆的聪明之处。

重庆绝不是简单的减少供应，而是用了4、5年压缩库存，同时调控供应结构，保证主城能卖出去甚至微微溢价、减少郊区供应，再加上足够的成交量，这样才能不断消化过往的高库存。

只不过，即使重庆已经做到了完美，市场依旧非常残酷。

不同机构给出的数据不一样，但重庆的去化周期依旧相当漫长，不仅仅是中央公园，附近的悦来、礼嘉、空港等片区，依旧存在巨大的库存量，二手房的挂牌量依旧非常高，价格还在不断阴跌。

4

中央公园片区并不是一个非常成功的片区。

一个是片区本身的成功。

一个是片区去库存的成功。

但是我依然觉得这是一个非常“成功的案例”。因为中央公园片区不完美。

就像全国大多数的城市一样，全国大多数开发的新区一样，他们没有北上广深杭成足够的 网红 热度和虹吸能力，没有海淀未科宝安天府新区这样的硬实力，大多数情况下，他们更多是市场的追随者，而不是市场的引领着，他们承受着市场和政策的双重压力。

重庆-中央公园太大了，早期的发展模式也简单粗暴，无非是升级版的摊大饼：大规模土地平整、成片出让，房企拿地快速开发，房子批量建出来，虽然有公园、有商业、有地铁、有一定人气，但落地节奏依旧慢于住宅建设速度，属于典型“房子等人”。

于是低入住率、次新房抛压巨大、投资客集体抛售，上万套次新房转为二手房库存，形成漫长的二手磨底阶段。

但也 正是中央公园暂时的不成功， 需要长期沉下心做配套、去库存， 才 会成为 国家去库存和其他城市、片区学习的“成功案例”。

因为不成功，其他城市和片区才知道去库存远不是一句政策能解决的，更不是供应压缩就能解决的，而是需要时间，将政策出让、压缩土地、鼓励二手房交易等多重手段结合，去化周期绝对不会很短，要做好长期准备，5年甚至10年的周期才能彻底去化。

THE END

来源：米宅（ID：MizhaiPlus）

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