8月22日，华润置地在九龙长沙湾的新盘"叡璟I"首轮开售，最终收到47101张认购登记——一举超越新鸿基"SIERRA SEA 2B期"此前创下的42517票纪录，成为香港史上新盘首轮发售的"票王"。

首轮推出的180伙，超额认购逾260倍，也就是260人抢1套房！

当天上午9点，售楼处已经挤满了买家和中介，到中午连楼下咖啡店都座无虚席。

到了夜间，展厅熄了灯，买家打着手机手电筒，也要把认筹登记递进去。

有"大手客"一次性计划斥资约4000万港元购入4伙。

上半月，香港一手成交383宗，环比7月同期大涨76%；市场预计全月有望重上千宗，创3个月新高。

香港楼市的回暖，已经不只是"个案"。

01

楼价连涨13个月，全年成交有望创5年新高

最直观的指标是中原城市领先指数（CCL），香港中原最新公布，CCL报162.18点，按周上涨0.64%，连续两周累涨1.46%，创下2023年8月底以来近3年高位；2026年内累计上升约12.5%。

差饷物业估价署（相当于香港的官方评估机构）的私人住宅售价指数同样印证：6月报323.2点，同比上涨12.7%，连续13个月上升，较2025年低位累计反弹约12.8%。

成交量端的表现更扎实，香港中原研究部数据显示，今年首8个月，香港整体楼宇买卖合约登记暂录60337宗、总值4901.04亿元（港元），已达到2025年全年的74.8%和79.8%。

按此节奏，全年有望录得约8.8万宗成交——将是2021年（96133宗）以来的5年高位。

一手市场尤其活跃，首8个月一手私宅暂录13869宗、1743.1亿港元，已达2025年全年的67.6%和77.3%，全年预计约1.8万宗，为2019年以来7年次高。

02

撤辣、供平过租、内地资金三重共振

这轮回暖，是几股力量叠加的结果。

首先是“撤辣”释放需求。

2024年香港全面撤销SSD（额外印花税）、BSD（买家印花税）、AVD（从价印花税）三类辣税，非本地买家印花税从最高30%档降至从价4.25%——相当于内地同时取消限购、限售和二手房交易重税，交易成本断崖式下降，压抑多年的需求集中释放。

图源：lulu港漂记

其次是"供平过租"倒逼入市。

美息暂停加息，H按（与香港银行同业拆息挂钩的按揭利率）回落，租金却连续7个月创出新高，月供低于月租，越来越多租客选择转租为买。

对比深圳，核心区住宅租金回报率普遍只有1.5%左右，香港已站上4厘半（4.5%），"以租养贷"的逻辑更扎实。

而内地资金重配更是催化剂。

今年前5个月，内地买家在香港住宅注册7666宗、涉资822亿港元（折合约756亿元人民币），同比分别大增63.7%和96%；5000万港元以上的豪宅成交中，内地买家占比近70%。

人民币汇率低位、港元与美元挂钩、内地楼市调整期——香港核心区物业成了溢出资金的出口。

03

叡璟周六加推170伙，超额397倍再破纪录

当下的香港楼市，是"一手天下"。

长沙湾"叡璟I"（华润置地）之所以能打破认购比的记录，成为香港史上首轮票王，首先还是地段优势，是西九龙近十年罕见的旗舰级综合体。

现场图 图源：网络

户型涵盖304至657平方呎（约28-61㎡）的一房至三房，最高16%折扣后折实售价529.8万至1323.6万港元，折实呎价16538至21128港元——换算一下：约合每平方米17.8万-22.7万港元，折合人民币约16.4万-20.9万元/㎡。

不止"叡璟I"，香港目前人气爆满的新盘还有很多：

日出康城"海瑅湾II"

是由信和、嘉里、嘉华、招商局置地、港铁合作，日出康城在将军澳，是港铁上盖的超级大盘新城，类似深圳龙华、光明的地铁新城逻辑，但配套更成熟。

首张价单257伙，折实售价574.6万港元起，折实呎价14826至16809港元——约合每平方米16万-18.1万港元，折合人民币约14.7万-16.7万元/㎡。

主打两房单位占价单逾八成，一房单位全部低于600万港元，是区内的压轴一期。8月已录117宗登记，位居新盘成交榜第二位。

元朗"芊御"

元朗在新界西北，类似深圳龙岗中心城的区位，价格更亲民。

8月暂录250宗登记、涉资13.27亿港元，是目前8月登记宗数最多的新盘，港人熟悉的大型社区盘，销情不俗。

启德"天璽·天"

启德是九龙城旧机场改造的新区，类似深圳前海、后海的新城定位，是香港未来供应最核心的区域之一。

8月暂录16宗登记，启德跑道区的标杆项目，稀缺地段+地标定位。

04

香港楼市正处于难得的窗口期

从数据看，香港楼市这轮回暖有明确的支撑：价格连涨13个月、首8个月成交已到去年全年的七成五、全年有望创5年新高、新盘认购纪录被连续刷新。

更关键的是购买力结构的变化——租金回报率普遍站上4厘半，"供平过租"让自住需求提前入市；内地资金持续流入，让豪宅市场保持韧性；发展商"先量后价"的策略，又把一手上车的门槛压到了合理区间。

对买家来说，现在的香港楼市处在一个难得的窗口期：楼价已从低位回升近两成，但仍在修复通道内；新盘密集推售、优惠给足、选择丰富——从500多万港元（约460万人民币）的市区一房，到亿元级的海景豪宅，都能找到对应的标的。

香港与深圳一河之隔，但楼市的逻辑很不一样：深圳看产业和规划预期，香港看租金回报和资金避风港属性。当新盘认购纪录一破再破，答案其实已经写在票数里了。