房地产回归产品逻辑之后，新项目产品做得越来越卷，从每月房地产市场报告也可以明显感受到，新规产品在量价双维度都已经与传统存量住宅拉开了很大差距。但当我们抛开新规产品更先锋的外立面和更丰富的景观打造，购房者想要的大赠送和大露台，叠拼产品也完全能够超预期满足。所以，市面上不少别墅项目称自己为好房子PLUS，倒也没什么问题。

最近是全年最热的时节，不少家庭都选择了让长辈带小孩外出避暑：有人选择了直接购购买避暑房，有人选择了民宿酒店，不少地方凉快是比较凉快，但大部分地方基础配套都不完善，且这个季节物价也偏高，也是持续高温之下的权宜之计。

自古以来，如何优雅从容度过夏天就是一件大事，南宋就有《槐荫消夏图》，高大槐树浓荫全覆盖，天然凉棚，是古代最常用避暑法。谈到避暑，就一定离不开一方院子，在院子里种满荷花，荷叶阴凉解暑，水汽也可以达到降温的效果。

最近看到之前下叠业主的朋友圈，晒了自家院子里搭的凉棚，凉棚下有鱼塘荷花，伴着潺潺流水声，给自己泡了一壶冷萃茶，配文”不出远门，院子自是我的消暑纳凉天地”。

拥有院子，又会打理院子的人，一定是最懂生活的人。那么，能把叠拼卖明白的销售，首先也得是个会过日子的人。

今天我们讨论的别墅产品销售，并不是指向那些占据核心地段的独栋传世豪宅，而是上一个时期所流行的”经济型叠拼“。尤其是那种总价比同区域新规大平层贵不了多少，单层面积不算大，花园/露台也就二三十平的入门叠拼。

很多销售总觉得卖点不够硬，客户一对比新规产品就没底气，其实完全没必要，叠拼的优势本来就不是靠面积堆出来的，你如果能把以下几点说透，客户只要预算够，也会忍不住下单：

同地段里

低密别墅业态永远是优先级

能把叠拼放进备选清单的客户，基本都在同区域新规大平层和叠拼之间纠结，很多销售一听到客户说“叠拼单层面积小” 就慌，其实你可以直接把三个账给客户算清楚：

首先是稀缺账：现在新政卡容积率，以后低密叠拼基本不会再批了，现在花比平层多一点的钱，就能买到绝版的别墅业态，以后不管是转手还是自住，都比平层保值太多。

然后是体验账：你住平层，再怎么也是十几层高，早高峰要跟整栋的人抢电梯，还会存在对视问题，即使是垂直森林四代宅露台，私密性也不好；而叠拼密度更低，舒适度也更高，基本都是独立入户，门一关全是你家的私人空间，完全不用担心被打扰。低密度和露台的搭配，才算是真正的庭院生活。案场用AI，转化更精细，点击了解

最后是家庭账：一家六口之前住 180 平平层，老人起得早做饭吵到年轻人睡懒觉，孩子在家跑跳楼下邻居上门投诉；换了叠拼之后，一楼住老人，二楼住小两口，三楼给孩子做独立空间，上下分层各有各的生活空间，住在一起也会避免很多矛盾。

真的，同价位同地段，“别墅” 这两个字的分量，比所谓的新规好房重多了。

想要卖好叠拼

只要会讲“院子的故事” 就行

很多销售说“我自己都没住过带院子的房子，怎么给客户讲好处”？这根本不是问题，小红书一搜一大把花园改造案例：春天种满月季，开得爬满院墙，路过的人都要回头看两眼；夏天支个小桌子，冰好的西瓜摆上，晚上约朋友来撸串喝冰啤；秋天收了院子里的桂花，煮成桂花蜜冲水喝；冬天围个小炭炉，烤红薯煮奶茶，雪花飘下来落在院墙上，这不比关起门来刷手机有意思？

要是中叠/上叠的客户，你就给他讲露台的好处：晚上端杯红酒吹着风看夜景，不用怕楼下的人吵，不用怕打扰邻居，整个天空都是你的，这种通透感，只有别墅这种业态可以满足，你把这些场景往客户眼前一摆，但凡他对生活有点追求，就会心动。了解AI智能工牌pro，读懂客户，加速转化

别被客户带偏

永远守住你的参照系

很多客户聊到最后就开始钻牛角尖：拿200万的核心区叠拼，去对比150 万的远郊联排，说你这花园太小；又拿叠拼的单层面积，去跟平层比，说你这太挤。

遇到这种情况你别跟着他的思路走，直接把话给他说透：你要是愿意为了大花园每天多花 1 小时通勤，那远郊的别墅确实适合你，但你要是想上班近、孩子读书方便，这是你能在这个区域买到的唯一入门级别墅，错过就没了。

至于拿平层单层面积比的，你就问他：你家孩子在家要练架子鼓，平层能做到完全不吵到老人休息吗？平层能给你一个独门独户的院子，让你想怎么折腾就怎么折腾吗？

问题一抛出来，客户自己就懂了，根本不用你多解释。戳这里，了解线上AI销售员

改善的最好时机

永远是现在

现在大家买房早就不是为了撑面子了，都是为了自己住得舒服。你有买叠拼的预算，多等一年，就少了一年在院子里看花的日子，少了一年和家人围在院子里吃饭的时光，这些看不见的时间成本，比你等降价省下来的那点钱贵多了。

营销要围绕成交

为客户提供更全面的入住方案

最近我接触了不少行业金牌经纪人，他们不仅帮客户做筛选，带客户看房，还会嫁接资源，为客户免费提供装修方案，甚至承接了客户后期的装修业务。这一系列服务下来，客户黏性和满意度自然就高，也就有了后面的复购和老带新。策投运一体，引爆声量锁定销量，点击了解

任何产品的销售都是需要客户黏性的，更何况是别墅这种改善业态。开发商营销其实可嫁接的资源更多，完全可以把增值服务做起来。特别是经济型叠拼，客群本身预算有限，在销售端，我们要尽可能把实得面积/价值做大给客户展示，也要学会把个性化之外的基础装修门槛给客户降低。

比如，在客户购房前直接先给到客户基装报价方案，同时可根据客户家庭结构做出不同的功能分区改造优化，也会让客户更有身份代入感。客户小孩要读书，提前帮他落实学区落户政策；客户平时健身，老人买菜，我们也可以联动附近商家，前置帮他规划好入住后的生活方案。

我常跟团队说，卖叠拼其实不用什么花哨的技巧，你就站在客户的角度想，你花这个钱，买的不是一堆钢筋水泥，是以后几十年的好日子，值不值？好房子本质其实是让人心情愉悦的房子，而客户只会把钱花在可以让自己生活得更开心的地方。做营销这么久，我一直觉得所谓“很努力才能假装毫不费力”，是你把该做的功课都做足了，把该给客户讲的价值都讲透了，剩下的顺其自然就行，该成交的早晚都会成交。

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