脱离现金流的利润不可持续。

徐凡淋 中房报记者 付珊珊 上海报道

上海临港这份财报，难逃“纸面富贵”拷问。

8月27日，上海临港控股股份有限公司（600848.SH，上海临港）发布2026年半年财报，上半年实现营业收入25.99亿元，同比去年同期减少5.11%；利润总额10.21亿元，同比增长92.4%；归属上市公司股东净利润5.59亿元，同比增长130.83%；归属上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润3.31亿元，同比增长54.71%。

不过，上海临港利润大幅攀升背后，暗藏着不容忽视的现金流隐忧：经营活动产生的现金流量净额为-7.41亿元，投资活动产生的现金流量净额为-14.62亿元，筹资活动产生的现金流量净额为-3.52亿元，三道现金流全线为负。

利润高增长，多项现金流为负值，为何会出现如此割裂情况？

一位企业观察人士表示，上海临港的账面利润并不是实打实的经营回款，而是靠资产公允价值变动、权益法投资收益堆砌的结果，归母净利润5.59亿元中，有2.29亿元来自非经常性损益，其中持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益贡献了2.63亿元。

开源证券在研报中也认为，公司面临“地产销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期”等潜在风险。

9月4日，记者向上海临港进行了求证，相关工作人员表示，利润上升为产业培育投资所得，近年来，公司加快“由重到轻、轻重并举”的经营模式初见成效。现金流为负主要受房地产开发建设影响。

光鲜的股权投资

上海临港是上海临港新片区开发运营的核心主体，主营业务覆盖产业园区开发租售、园区运营服务、科创产业投资三大板块，运营临港、漕河泾、科技绿洲等成熟产业园区，产业锚定集成电路、生物医药、人工智能三大上海先导赛道。

近年公司确立“产业引领 + 投资驱动 + 科技赋能”转型路径，持续前置布局一批具备高成长空间、产业协同价值与长期增值潜力的科创标的，通过直投、产业基金等方式参股多家园区头部科技企业。

早在2022年12月12日，上海临港便联合长鑫科技全资子公司长鑫存储、闵行区政府签署三方战略合作协议，推动国产DRAM存储龙头与临港集成电路全产业链深度绑定。

更为市场瞩目的是，上海临港依托产业投资基金完成对壁仞科技、盛合晶微、长鑫科技等硬科技项目的布局，2026年上半年接连迎来被投企业境内外IPO上市。

2026年1月，上海临港通过基金投资的企业壁仞科技登陆港交所，成为港股GPU第一股；4月，临港数科创投布局的盛合晶微于科创板挂牌，首发募资50.28亿元；7月，长鑫科技登陆上交所科创板，募集资金约579亿元，创下彼时科创板单笔 IPO募资规模新高。

从产业大盘来看，半年报披露，上海临港旗下入驻园区企业合计营业收入突破 5377亿元，园区企业固定资产投资总额约48.96亿元。

密集的科创企业上市，为上海临港打磨出区别于传统园区开发业务的“第二增长曲线”。

以上海临港全资平台上海临港经济发展集团投资管理有限公司为例，财报显示，2026年上半年，该主体营业利润4.94亿元，净利润3.87亿元。企查查工商信息显示，临港投资近年持续加码对外股权投资，投资清单覆盖青岛华芯、南京智兆叁号、上海照芯、上海临港元企智能科技、氢能私募投资等多个项目，是上市公司落地科创投资最核心的实施载体。

除此之外，控股子公司上海临港奉贤新城未来谷经济发展有限公司（奉贤未来谷）上半年实现营业利润294.16万元，净利润187.52万元；上海漕河泾开发区枫泾新兴产业发展有限公司（漕河泾新发）同期营业利润49.68万元，净利润76.78万元。

光鲜的股权投资背后，财报另一面的现金底色却截然不同。2026半年报数据显示，公司扣非净利润同比提升54.71%，但经营活动现金流净额-7.41亿元，投资活动现金流净额-14.62亿元，筹资活动现金流净额-3.52亿元，三项现金流全部净流出。账面投资收益撑起亮眼利润，持续的资本开支与项目投入仍在不断消耗公司现金储备。

另一个值得关注的反常财务现象是，旗下企业临港投资、奉贤未来谷、漕河泾新发3家企业今年上半年录得正向营业利润与净利润，但报告期内未产生主营业务营业收入。

对上述企业未产生营业收入，上海临港相关人员对此表示，根据证监会监管要求，作为所投资企业上市前的原始股东，有半年到1年的禁售期，利润主要为上市后的资产公允价值提升，暂未产生退出或交易营业收入。

现金流三面承压

上海临港现金流为什么全面承压？

先看经营活动现金流-7.41亿元。经营端承压的核心逻辑在于产业园区开发回款节奏与结算错配。传统住宅开发依靠预售快速回笼资金，而临港主打标准厂房、研发楼宇、产业载体，项目从拿地、基建到竣工交付周期漫长，前期土地款、建安成本持续现金流出；租金与物业运营收入是按月、按季度缓慢回流。

即便上半年被投企业IPO带来大额投资收益计入利润表，这笔收益属于账面兑现的资产增值，并不产生经营性现金流入。半年报显示，园区入驻企业合计营收规模达5377亿元，反映片区产业集聚效应，但该数据为入驻企业经营体量，并非上市公司租金与物业回款。园区产业景气度与上市公司主业现金造血能力，并未完全同步。

其次是投资活动现金流-14.62亿元，这是本期最大的现金消耗项。公司转型 “投资驱动”战略，持续通过临港投资等平台加码硬科技股权投资，先后布局壁仞科技、盛合晶微、长鑫科技、青岛华芯、氢能私募基金等一长串科创标的。2026 年上半年多家企业集中上市，带来可观的账面投资收益推高利润，但上市只是股权价值重估，真正落袋的现金，只有减持变现才会流入报表；持续新增对外出资、基金实缴、新项目园区拿地建设，都在持续消耗货币资金。一边是IPO带来“纸面富贵”，另一边公司仍在不断掏出真金白银投向新园区、新科创项目，大额资本开支直接压垮投资端现金流。

子公司层面已经显现分化：临港投资上半年净利润3.87亿元，收益来自存量项目退出；而新增一批未退出科创投资，全部构成当期现金流出，两者时间错配，形成“利润好看、花钱不止”的局面。

最后是筹资活动现金流-3.52亿元，从报表明细拆解，本期筹资现金流入合计29.74亿元，主要来自新增银行借款、产业融资；但筹资端现金支出规模更高：偿还债务本金22.16亿元，用于兑付到期银行贷款、存量公司债等有息负债；分配股利、利润及支付利息合计3.39亿元，覆盖本期债务利息开支以及上市公司现金分红；剩余资金用于支付担保费、发行服务费等其他筹资类支出，收支轧差最终形成-3.52亿元的净流出结果。

未来，公司能否破局，不看账面虚高的利润，只看三件事：经营回款能否提速、投资项目能否顺利退出、现金安全垫能否守住。

财报中，上海临港管理层讨论分析，提出强化精细化运营，提升资产和资金使用效率。坚持以效益和价值创造为导向，全面加强经营计划管控、项目投资评审和资产运营管理，持续强化资产配置效率，深化资金集约化管理，积极拓展融资渠道、优化融资结构，推动公司综合融资成本进一步下降。

同时，积极发挥金融资源对经营发展的促进作用，持续探索REITs、Pre-REITs等资本工具的运用路径，通过多元化方式盘活存量优质园区资产，进一步打通“投、融、管、退”全链条闭环，提升资产周转效率和资产回报水平。