文｜大何

9月18日，住建部在国新办发布会上说了一句话。

我国房地产进入存量时代。

还给了一个很明确的判断标准：2020年二手房交易占住房交易的27%，2025年已经提高到46%，今年前8个月进一步达到52%。

存量时代这个词听起来挺宏观，翻译成普通人的话，大概就是：

中国已经盖了足够多的房子，以后越来越多的买卖，会发生在已经盖好的房子之间。

这两年大家其实已经能感觉到了。

以前说起买房，第一反应往往是售楼处。

哪个开发商拿地了，哪个新盘开盘了，认筹多少，备案价多少，一期卖完什么时候开二期。

现在越来越多人买房，先打开的是二手房APP。

这件事看起来只是交易对象变了，实际上底层逻辑也发生了变化。

首先是新房和二手房，有一套完全不同的定价逻辑。

开发商卖房的时候，一栋楼几百套房基本掌握在一个主体手里。

卖多少钱，什么时候推货，一次放多少套，优惠几个点，开发商多少还能自己控制节奏。

但二手房完全不是这么回事。

一个2000户的小区，背后可能就是2000个家庭。

有人不缺钱，一套房挂两年都无所谓，低于300万坚决不卖；

有人准备换城市工作，下个月就得走；有人准备置换，已经看中了下一套；

有人做生意急着周转；有人离婚分财产；还有人每个月的房贷已经快扛不住了。

他们手里拿着的是差不多的房子，处境却完全不一样。

这时候就会出现一个很现实的场景。

一个小区99套房都挂300万。

大家每天在业主群里互相打气，少一分钱都不卖，谁降价谁就是小区罪人。

结果第100个业主真的急用钱。

280万，成交了。

第二天买家再去看同小区其他房子，开口第一句话大概率就是：

楼上刚成交一套280万，你这套凭什么卖300万？

房东当然可以说，我装修比他好，我楼层比他高，我采光比他强，他是急售，我不急。

都对。

问题是买家也不急。

他可以继续等下一套280万。

这就是存量市场和增量市场一个很大的区别。

挂牌价更多代表房东的愿望。

真正改变市场的，是成交价。

而成交价很多时候由那个最需要把房子尽快换成现金的人先打出来。

一个人降价，看起来只是他自己的事情。

等第二套、第三套陆续成交以后，它就会变成整个小区新的参照。

过去房价上涨的时候，这种力量其实不太明显。

今天400万成交，明年整个市场涨了10%，去年那个低价很快就会被淹没掉。

可在一个供给充足、买家选择很多的市场里，低价成交就没那么容易消失了。

它会像钉子一样钉在那里。

买家看得到，中介看得到，银行评估的时候也看得到。

下一位卖家想成交，就得面对它。

所以我现在越来越觉得，住建部说的“存量时代”，真正值得讨论的地方并不只是二手房数量多了。

是房地产的价格形成方式开始变了。

过去大家习惯看开发商报价。

以后可能越来越要看，谁最着急卖。

这个变化对新房的影响也很直接。

以前一个新盘开出来，最大的竞争对手往往是附近另一个新盘。

现在不一样了。

马路对面那个十年前建成的小区，也在跟你抢客户。

它可能户型老一点，园林差一点，外立面也没那么漂亮。

可它便宜。

学校已经在那里，地铁已经在那里，商场开没开、物业好不好、地下车库下暴雨漏不漏水，都不用听销售介绍，晚上去小区里转两圈就知道。

更重要的是，房子就在眼前。

墙有没有裂缝，楼上吵不吵，采光怎么样，买家自己看。

开发商再想让新房贵几十万甚至上百万，就必须回答一个越来越现实的问题。

凭什么？

这几年新房开始不断强调“好房子”，层高高一点，公摊少一点，隔音做好一点，小区密度低一点，户型认真一点。

放在以前，这些当然也重要。

可房子不愁卖的时候，很多细节没有那么大的议价权，

现在旁边摆着一大片二手房，价格还比你低，买家手里的选择多了，开发商就得认真解释自己的溢价到底值在哪里。

这其实是存量时代对购房者最友好的一面。

时间开始慢慢站到买家这边。

以前买房的人最怕等。

今天不买，明天又涨了。

售楼处最经典的一句话就是：这一批卖完，下一批要涨。

到了存量市场，情况可能慢慢反过来。

今天这套没谈下来，还有下一套。

这个小区不行，还有隔壁。

房东不降价，那就继续挂着。

市场里的房子只会越来越老，不会因为房东不卖就自动变新。

而房龄也会重新变成一笔真正需要计算的账。

房子住十几年，电梯会老，外墙会旧，管道要修，地下车库和消防设备都需要维护。

过去房价一路往上涨的时候，这些事情容易被忽略。

300万买的房子涨到500万，谁还认真算装修折旧了多少、电梯还能用几年。

现在资产价格不再替所有问题兜底，房子本身好不好，终于开始变得重要。

甚至会出现一些以前看起来挺反常的情况。

十几年前某个有钱人花几十万装修的大房子，今天卖二手的时候，装修可能已经折得没剩多少钱。

一个普通买家用比新房低很多的价格，买到更大的面积、更成熟的位置，以及上一任房主当年花了很多钱堆进去的装修。

以前大家嫌弃它“旧”。

现在有人会重新算这笔账。

只要房子质量还行，位置不错，物业过得去，为什么一定要花更多的钱去买“新”？

房地产进入存量时代以后，我觉得很多中国家庭对房子的理解，也会跟着变化。

过去最常听见的一句话是：

我们这个小区已经涨到多少了。

以后大家可能会越来越习惯问另一句话：

真卖的话，到底能卖多少？

这两句话听起来差不多，区别其实也很大。

前一句看的是挂牌价和想象中的财富。

后一句看的是流动性。

一套房挂300万，没有人买，它只是一个300万的愿望。

280万真的成交，那个价格才会开始影响周围所有人的资产负债表。

再往后，存量时代还有一个更大的问题，现在可能刚刚开始露出来。

过去二十多年，我们最擅长的是盖房子。

以后越来越重要的事情，会变成养房子。

十年、二十年、三十年以后，这些海量住宅的电梯怎么换，外墙怎么修，公共设施怎么维护，物业费和维修资金够不够，高层住宅老化以后怎么办。

房子盖完以后，还有几十年的日子要过。

一个城市也是一样。

新区不能永远往外摊，路、桥、管网、小区和公共设施最后都会进入维护周期。

到了那个阶段，房地产真正的大问题，可能就会慢慢从“还能盖多少”，变成“已经盖下来的这些东西，怎么继续养得起”。

所以住建部说房地产进入存量时代，我觉得这句话真正值得普通人留意的地方，不只是以后新房少一点、二手房多一点。

以前房地产最有力量的人，是手里有土地、有资金、能够不断盖新房的人。

以后市场里会出现越来越多普通家庭，他们既是业主，也是潜在卖家。

有人等得起。

有人等不起。

有人可以把房子一直挂着。

有人下个月就需要现金。

最后改变整个小区价格的，可能恰恰就是那个最先等不起的人。

房子还是那套房子。

只是进入存量时代以后，时间未必还站在房东这一边了。

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