今天，上海第九批次土拍收官。

3宗地全在核心区或成熟板块：黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥，总起始价120.94亿，号称“年度压轴好地”。最终全部成交，收金129.11亿。

黄浦老西门，中海零竞价、以38.88亿拿下；

静安大宁，象屿&建发联合体78轮竞价、70.5亿元竞得，溢价5.48%；

浦东金桥，5家房企抢了143轮，中信泰富以19.72亿、29.65%高溢价拿下。

最贵的地无人举牌，最便宜的地抢到手软。“8·28”现房销售新政落地后，房企们的真实想法，都写在这条倒挂的热度曲线里。

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黄浦12年第一拍，中海底价抄底

老西门地块是今天分量最重一宗：时隔12年黄浦宅地重回公开市场。

东邻七百年文庙，西北一公里多就是新天地，离老西门地铁站不到400米；8500多平方米、建面约4万方，还是拆平的净地。

赛前市场几乎一边倒：黄浦市中心、顶豪确定性之王，按老剧本就该冲地王。

结果零竞价、底价落槌。说实话，这个结果让涛哥也有点意外。

黄浦区的确定性还在，顶豪的地块怎么就没人敢接了？

第一层是价格：38.88亿起拍，剔除商业后住宅起始楼面价约10.87万/平，是黄浦涉宅用地史上最高，全上海也排得进前四，确实有不小的操盘难度。

第二层是账本。地价对照隔壁建国里19万+/平的二手挂牌价，看着有肉；但顶豪的建安、资金、税费摆在那，售价假设每差一万，全盘货值就是4亿的摆动。

同一块地，在不同房企手里是两本账：有黄浦顶豪履历、敢按20万级售价排货的人，账是通的；没在这里卖过房的，每一个售价假设都是赌博。

所以最后站着的只有中海：90年代初斜三基地旧改，到建国里、顺昌玖里，中海已在黄浦深耕三十年，顺昌玖里2024年开盘当天劲销196.53亿，至今是全国单盘单日纪录。

值得一提的是，这是新政落地24天里中海的第5宗地：上海真如、西安曲江、沈阳浑南、深圳香蜜湖，再加上海老西门，4城5宗地累计投资超245亿。

顶豪土地正在从“人人想抢的保险”，变成“只有主场选手才敢接的专业资产”。 黄浦的确定性还在，只是其他人不敢玩了。

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大宁78轮拉锯，建发象屿联手加仓

第二宗大宁地块，是静安多年未见的10万方级纯宅地：计容建面10.13万方，起始价66.84亿，未来是完整的改善大盘。

竞价过程很理性：两组买家举了78轮牌，加价以500万一档为主，最终象屿&建发联合体以70.5亿、溢价5.48%竞得，楼面价69614元/平方米，远低于机构赛前两成以上的溢价预期。

这个价格比建发6月在大宁拿地便宜1.2万，比去年3月大华附近拿地便宜2.3万/平；所以应该说不贵，建发拿也是势在必得，如果别人拿了建发肯定会很难受。

建发和象屿两大厦门国企首次上海同框。 闽系兄弟过去在土拍场上向来各干各的，这次挤上了同一条船；对面也是招商蛇口牵头、联合南山、滨江、南通瑞城的四家舰队。抱团正在成为新政后大体量地块的标准姿势。

象屿3月和金茂联手14.59亿拿下嘉定新城宅地，项目满嘉一亮相即人气盘；建发上半年全口径销售638亿、行业第五，年内在上海卖了超百亿，旗下海宸更是杨浦成交三料第一。

今天是建发三个月内在大宁的第二次出手，两块地合计143.4亿：一块在中环沿线做改善，一块贴内环做大户型，错位互补；补的是成本，守的是整个大宁的定价权。

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金桥143轮鏖战，中信泰富杀出重围

最后一宗金桥地块，总价最低，却是全场唯一真刀真枪的争夺。

它的吸引力很好懂：起始价15.21亿，容积率仅1.8限高60米，低密加滨水；背靠大量产业人口，改善需求攒了五年。

总价门槛低、确定性高，敢上牌桌的人就多。中信泰富、越秀、招商蛇口、金茂，加上绿城，5家买家143轮举牌，硬生生把楼面价从40430元抬到52416元/平。

笑到最后的，是鲜少在土地市场露面的中信泰富：19.72亿元，全天最高的29.65%溢价，杀出重围。

2016年，中信集团把住宅地产业务打包给了中海，中信泰富随之淡出住宅、转向商业；2020年起重新杀回来，三年在公开市场拿下17宗地、超230亿。

今天上午拿走黄浦地块的中海，是它十年前的交易对手。当年的买家和卖家，同一天在上海拍场各取所需。

论滨江开发资历，中信泰富更是上海最老的玩家之一：1862年上海船厂地块上长出136万方的陆家嘴滨江金融城，它和中船集团做了二十年，写字楼群、文华东方之外，还有浦东招牌住宅九庐；2023年底又联手杨浦国资拿下杨浦滨江百亿地块，打造外滩道。

做惯了“少而重”滨江大盘的中信泰富，这次是给自己补上一手“小而快”。

143轮争夺也说明：新政抬高牌桌门票之后，反而把这类现金厚、动作少的央企请回了场。

结 语

三场竞价放在一起，才是今天真正的信息量。

单价最贵的黄浦地块，只有主场选手接得动；最大的大宁地块，双雄抱团保住主场定价权；最便宜的金桥地反而抢得最凶，隐形大鳄都下场肉搏。

本轮土拍的热度曲线，和地价出现明显倒挂。

倒挂的底层是账变了：业内测算，现房销售会把现金流回正周期拉长至少12个月，对自有资金的要求更高了，所以大家都在追求更高的确定性。

新政后的上海土地市场，正完成一次从“拼信仰”到“拼算法”的切换——

土地没有统一的价值，值多少钱？取决于落在谁手里，谁最有资源最好。

而下一场大战已经排上：9月29日，第十批次4宗地开拍，起拍总价141.9亿。新政的成色很快会再验一次。

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