9月26日，上海浦东迎来了下半年最火爆的一场开盘。

越秀天屿，首开147套房源当日售罄，劲销约12.36亿，成为今年上海楼市的现象级红盘。

这场热销早有预兆：开盘前认筹371组，认筹率超过250%，触发积分制——

这是今年下半年浦东中外环第一个触发积分的新盘，平均每套房源有2.5组家庭在抢。

再往前看，热度一路未断档：8月下旬示范区开放，一周访客破千；开放一个月，累计来访近3000组，周末两天来访动辄500组以上。

很多人把热销归因于板块：森兰三年没有新增涉宅供应，需求积压太久，开闸自然放量。

但涛哥开盘前专门去现场看过一圈，可以负责任地说：板块红利只解释得了“有人买”，解释不了“抢着买”。真正的答案，在产品上——

越秀天屿，堪称上海新一代的「改善天花板」

在7万多的价位段上，完成了产品打造、会所体验、操盘诚意的全面超越。

在涛哥看来，这是一个值得全国同行专程飞到上海学习的项目：明明是一个改善作品，产品力却足以吊打上海多数顶豪。

今天就来拆一拆，这个越秀的上海年度作品，到底强在哪里。

1
「超级底盘」

天花板级的产品打造

新规落地后，抬板正在成为上海新一代住宅的标配，浦西已有多个项目先行落地。

但在浦东，第一个把全域抬板做成实景的改善社区，是越秀天屿，而且一出手就把标准拉到了顶配。

1）5.3米超级底盘，从图纸上就领先的规划

天屿盘子不小：12栋小高层，557套商品房，建筑面积约105-141㎡的三居和四居。

规划的原点，是先将社区整体抬高5.3米，把557户人家的生活托举到近两层楼的台地上，换来一连串红利：

垃圾房、配电房、设备管线全部沉入板下；车辆全部收进板下的全明车库，板上连电瓶车都上不来；首层住宅从2楼起卖，街面的噪音、灰尘、视线全部隔在脚下。

板上园林同样是大手笔：约200米中央绿轴纵贯南北，约100米水轴横穿东西，串起乐龄、童趣、亲子、运动、宠物五大花园。

而在社区外仅1.5公里处，还有约3.87平方公里的森兰绿地，足有2.5个世纪公园大，是上海中心城区最大的楔形绿地。从内到外，生态环境拉满。

这套超级底盘，此前属于徐汇滨江17万级的顶豪；越秀把它完整搬进了7万价位段，各项指标一项没缩。

户型可以改、装标可以升，唯独底盘交房那天就定了终身。天屿的领先，从图纸就开始了。

2）从大门到家门，归家路上的一场四重礼序

天屿的城市界面，在东侧莱阳路上一字铺开：12米高、100米长的百米廊柱，米白色石材配南法式的拱券线条。

站在街对面第一眼，你会以为这是一座美术馆的外立面，走近才发现，它只是小区的东门。

廊柱之内藏着心思：九又四分之三车站，让等校车、等网约车都有体面的落点；能量补给站配着咖啡机器人，为赶早高峰的业主们送上一杯热饮。

社区的门面，是递给城市的第一张名片，也是留给业主的温度。

穿过门庭，归家是完整的四重礼序：

第一重，礼序花厅：圆形穹顶配绽放式拱券，米白石材点缀鎏金雕花，跨进来的瞬间，城市喧嚣被隔在身后。

第二重，静雅门厅：整面落地幕墙把庭院水景引进室内，心境跟着沉下来。

第三重，堂前会客厅：三角菱格穹顶引入天光，中轴对称像酒店大堂。

第四重，百米连拱柱廊：等距拱券连成画框，静水倒映，一步一景走回家门。

车行同样讲究：上海气派的车马厅通常是一个圆环配一个方顶，天屿做了南北向近30米的柱廊车马厅，车轮落地那一刻，归家仪式已经开始。

一路上穹顶的几何三角、随处可见的弧形石材，全是不做也没人怪的功夫，据说把越秀的工程团队都“磨惨了”。

3）约13.1米垂直绿谷，一座可以漫步的中央庭院

规划是图纸上的领先，中央庭院是把领先做出来给你看。

社区中央，一座13.1米的垂直绿瀑从板上倾泻到下沉庭院，整整三层楼的落差。

多级台地顺着高差层层铺陈，河桦挺立、绿植绵延，走在里面一步一谷、层层见绿，像把一座原生山谷搬进了社区。

最打动人的是水。丝帘式的飞瀑从侧边垂落，瀑下的水景一路铺展，镜面静水倒映着四时林木，连入户的门都藏在水景中间，人踏着水声穿行归家。

中国人讲究水即是财，宅边有活水是聚气生财的好兆头，这条水声相伴的归家动线，把好彩头织进了日常：

从街口的车水马龙走进来，耳朵里只剩潺潺水声，一天攒下的烦心事被层层过滤掉了。

整座庭院可以走进去：步道顺高差蜿蜒而下，下沉卡座临水排布，走起来像逛一座坡地公园，晚饭后陪家人散个步，安静又闲适。

站在谷底向上看，另有一重震撼：连拱柱廊环庭排开，水光在上、树影在下，一时分不清是城市退远了，还是自然更近了。

谷中立着两棵通体竹木的“生命树”，近13米高，走近能闻到淡淡竹香。

设计的用意很动人：每个人的老家记忆里都有“门前一棵树”，他们希望二十年后，天屿的业主回忆小区时会说：“我们楼下有棵树，当年孩子就在树下玩。”

放进上海所有在售展示区里比较，这座庭院的立体感和完成度，在7万价位段是超前的，更高价位段也不输。

这是「改善天花板」的第一层：7万的价位段，顶豪的底盘。

2
「立体会所」

天花板级的会所体验

行业里的会所配套是有“常规操作”的：改善盘做一层会所、留一层架空层已经算舍得，做到两层基本就到头了。

天屿直接叠了三层：从B1到2楼，约2200㎡的会所与主题架空层立体铺开，算上3楼的架空层宴会厅，接近四层，而且首开就全部做成实景。

1）论专业，把一座商业级健身房搬进社区

B1层是星空顶恒温无边泳池：整面落地玻璃电动开启，直接望向下沉庭院的垂直绿瀑，游泳抬头换气时，头顶星空一闪一闪。

游完泳上一层是运动系统：美国必确的专业器械，配上住宅会所里很少见到的登山机、大飞鸟、史密斯架，普拉提区整套五件配齐。

涛哥在现场的第一反应是：这个健身空间也太大了。看完有氧区正要往回走，置业顾问补了句“这才一半”，无氧区还在另一头。这个体量放进浦东的商业健身房里都排得上号，而它只是会所的一部分。

练完后还有下文：运动修复区、微压氧舱一应俱全，入场处配着头部连锁健身房同款的三维体测仪。瑜伽馆还配了颂钵角落，早课唤醒、晚课助眠。

从体测、训练到修复疗愈的完整闭环，说它是开在家楼下的专业健身机构，毫不夸张。

2）论全龄，一家老小下楼各有去处

给孩子的天地最更加得：两层立体的芽宝儿童乐园，近十米落差的大滑梯、海洋球、攀爬网俱全，规模在上海社区里几乎找不到第二个。

这个乐园至今围而不开，问了才知道：现在放开，小朋友进去就拉不出来了，不如留着交付后给业主的孩子。连“不开放”都透着对业主的偏心。

学乐器的家庭直接被戳中：音乐厅配了五间琴房、三架钢琴、两套架子鼓，全是考级标准设备，隔音用的是维也纳金色大厅同款材料。

孩子下楼就能上课，练到晚上也不吵邻居。这个配置，有娃家长看一眼就走不动路。

夏天的主场在2楼户外：景观戏水池池底用夜光马赛克复刻莫奈《睡莲》，白天是孩子的戏水池，晚上是一幅发光的油画。楼下恒温泳池、楼上睡莲戏水池，一个社区双泳池。

戏水池旁的架空层里，还藏着一处细节：亲子卫生间加亲子衣柜。孩子玩水，妈妈就坐在旁边喝下午茶，玩完就地换衣服、上厕所。带娃的痛点，被提前想到了。

大人同样被安排明白：女王会客厅承接闺蜜下午茶和孩子生日会，轰趴馆配齐赛事级台球桌、Switch和KTV，棋牌室做了男女主题各一间，连净烟系统都配好了。

最见诚意的是3楼邻里社交馆：越秀直接牺牲一套房源，换来一个带全套厨房的私宴空间。可以想见，挨着这层的房子会有多抢手：出门就是宴会厅，等于自家客厅向外延伸一整层。

这些还只是会所部分。天屿有6栋楼底层全架空，按五大主题打造，与板上五大花园室内外互通，雨天遛娃、雪天会客都风雨无阻。

这是「改善天花板」的第二层：一家人下楼，各有各的去处。

3
「三步操盘」

天花板级的操盘诚意

一个盘的热销，产品只是入场券，真正拉开差距的是操盘。

复盘天屿这一仗，越秀每一步都想在了前面，把认真做到了极致。

1）第一步，立目标：奔着“颠覆性作品”来的

过去五年，越秀上海走得稳：2021年首进，五年落子14个项目，从外滩、苏河到长宁，都有拿得出手的作品。

但对一家全国头部房企来说，它还缺一个能让整个上海市场记住的代表作。

天屿，就是越秀上海憋着一口气打造的作品。从立项起，目标就写得很高：做一个颠覆性的产品，向上海证明越秀的产品力。

这个目标不是喊出来的，是砸出来的：产品线直接启用主打酒店美学的高阶天系；底盘做出浦东首个实景全域抬板，5.3米抬高、13.1米高差、三层会所，每项指标都拉到顶配。

据涛哥了解，越秀内部把今年定义为在上海的「立序之年」，从发布会的“复兴”到开盘的“抵达”，一条故事线贯穿始终。

产品发布会现场图

敢下重注，依托的是越秀上海既往产品的能力沉淀——天屿并非凭空冒出的爆款，而是一代代产品迭代之下，一次顺理成章的落子。

底子，还在于家底够厚：越秀地产2025年合同销售破1062亿，手握标普、惠誉双投资级评级，背后是总资产超万亿的越秀集团。

天屿的一切，都是从“要做颠覆”这四个字长出来的。

2）第二步，拼兑现：把实景卷到天花板级

目标立得再高，产品不能靠说。越秀的第二步是：先做完，再开卖。

今年1月拿地，8月示范区开放。短短8个月，从百米廊柱、中央庭院、三层会所到实景样板房，全链条一次性呈现——放眼上海改善盘，首开实景规模，天屿就是天花板。

实景的杀伤力，走进去才体会得到：脚下踩的、手上摸的全是实物，很难想象这是年初才拿地的项目。不少同行专程来观摩，评价出奇一致：这个价位段，上海找不出第二个这样的展示区。

更有意思的是时间点：8月下旬天屿全维实景开放，8月28日住建部等三部门发文，明确推行现房销售，让购房者“所见即所得”。

越秀提前押注的实景主义，等来了政策的正名：当“所见即所得”成为行业新规，天屿已经提前把它做成了现实。

事实上，这套打法并非天屿的临时动作，而是越秀上海一贯的产品理念，如今恰好契合 8·28 新政对行业的指引——能踩中节拍，靠的从来是提前起跑。

3）第三步，抠细节：把迭代写进所有维度

社区是天花板级的，会所是天花板级的，越秀连样板房都不放过。

天屿全系两梯两户，每户门口有6-7㎡独立电梯前室。多数项目把这块空间刷白了事，天屿把三套样板房的前室做成了三种人生：

约105㎡做了露营主题，推车、卡式炉各就各位；约127㎡做了垂钓主题，路亚竿、渔轮浮漂分格陈列；约141㎡做了骑行运动主题，公路车、网球拍挂满一面墙。

客户会心一笑的瞬间，成交就完成了一半：它在替你想象，未来的热爱安放在哪。

105㎡的露营主题前室效果图

空间和实得率同样全维迭代：约127㎡做到南向面宽13.3米、四开间朝南，主卧和北次卧配270°转角飘窗，部分户型实得率超95%。

现场直接取消非承重墙演示出6.6米大横厅，装得下从二人世界到三代同堂的全生命周期。

装标全部拉满：博世五件套配方太智慧碗柜，全屋康丽根软水，大金空调加地暖；新规户型普遍把阳台包进客厅，天屿全系保留了完整的独立晾晒阳台。

主卫的美妆镜柜、美妆冰箱加科勒美妆龙头…女主人的分量，被一个卫生间讲得清清楚楚。

从大社区到样板房的每一个细节，你都能看出花了无数心思：大处敢砸钱，小处肯用心。

样板房展示的是房子，卖出去的是生活提案。

立一个颠覆级的目标，用全实景兑现，再把迭代抠进每个细节：这就是天屿的操盘路径，也是“认真到极致”最具体的样子。

这是「改善天花板」的第三层：把诚意，做到客户看得见的地方。

尾声

回头看这场开盘，比售罄更值得记住的，是天屿给上海改善市场立下的新标高：

7万的价位段，可以有全域抬板的底盘，可以有三层实景的会所，可以有顶豪标准的操盘。

森兰等了三年，等来的不只是一个新盘，是一个把标准整体拉高的作品。

对于越秀来说，这份年度作品证明了一件事：读懂一座城市最好的方式，是把最大的诚意押给它。

从读城到立序，越秀在上海的进阶之路，才刚刚展开。

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