“垂直共生”的社区商业实验

撰文 | 贾斐

排版 | fufu

图片来源 | 官方提供

纵观上海长寿路商圈，内环核心区百米沿线密集分布着多家商业体，形成上海罕见的“七星连珠”式高密度竞争格局。客流稀释与业态同质化压力之下，差异化生存成为每个入局者的必修课。

189弄购物中心，以独特的“垂直城市”模型，在这片商业红海中找到了自己的锚点。

商圈的底色，深植于“大自鸣钟”的工业记忆与石库门里弄文化之中。1926年落成的钟塔曾是沪西地标，百年石库门建筑群在城市更新中“修旧如旧”，让历史肌理与现代消费悄然共生。

坐落于此的189弄，毗邻双地铁（7/13号线），背靠苏州河水岸经济带。赢商网大数据显示，项目周边三公里覆盖近100万常住人口，其中年轻家庭与成熟家庭合计占比超75%，消费核心聚焦儿童教育、品质生活与家庭社交，这是一片高黏性、高复购的土壤。

在这里，商业比拼的不是“一次性打卡”的瞬时流量，而是“每天多停留一小时”的深度连接。

正是基于这一逻辑，189弄以2万平方米商业面积的“迷你体量”，将零售、餐饮与办公垂直整合于一体，为购物、漫步、聚会和休憩构筑出纵向叠加的生活场景。

十周年之际，这场关于“垂直共生”的社区商业实验，正在交出它的答卷——它用时间证明，体量虽小，却足以在垂直维度里，与城市、与家庭、与日常深度共鸣。

Vol.1

从开业到重组

十年“垂直城市”进化史

2017年1月18日，189弄购物中心在上海长寿路商圈正式开业。项目以老上海弄堂为灵感，通过通透的垂直外立面与下沉式庭院构建了一个“自下而上”的垂直商业空间。

彼时，这个总建筑面积约3.88万平方米、商业面积约2万平方米的商业体，以“精致购物中心”的定位切入高密度商圈，试图在传统商场与社区小店之间找到差异化的生存空间。

随后运营周期中，189弄并未固守初期的时尚零售定位，而是围绕周边高黏性家庭客群的日常需求持续进行业态微调。2021-2024年间持续引入盒马鲜生、BAKER&SPICE等品牌，逐步建立起“日常刚需+轻奢体验”的双引擎驱动模式，也为后续的系统性调改奠定了客流底盘与品牌势能。

真正的转折发生在2025年下半年。项目团队重组后，摒弃行业常见的“大换血”式改造，转向分层精准运营，启动全域业态调改。调改的核心逻辑，是将商场有限空间按照“空间分层=功能分层”的原则重新组织，让消费者在有限空间内完成从日常餐饮到家庭消费、从休闲体验到办公需求的全链条消费。

调改成效直接体现在数据上：截至2026年6月，LG2整层超市调改装修期间，项目客流同比不降反增；项目整体出租率高达98%。

对于一个开业近十年的“迷你体量”社区商业而言，这份成绩单验证了精细化分层运营在高密度竞争商圈中的有效性，也验证了商业的竞争力在于与城市、与社区、与日常生活的连接深度。

Vol.2

业态焕新

“烟火弄堂”与“垂直生态”共进

十周年之际，189弄购物中心一场以“垂直城市”为核心理念的全域业态调改已全面落地。

调改将有限的商业空间按楼层重新切割为层级分明又彼此联动的功能模块，从地下二层到七层，覆盖了生鲜采购、日常简餐、社交餐饮、亲子教培、运动体验、共享办公等全场景，形成一套完整的高密度社区生活解决方案。

LG2-LG1层：全天候生活补给站

商场将地下两层定位为高频刚需的流量入口。LG1层转型为“烟火小餐”特色美食区，引入萨莉亚、大米先生、庆园猪脚饭等品牌，搭配外婆送到家外卖专营店，创新“堂食+外卖”双运营模式，同步配套快剪、配镜等便民业态，该楼层于2025年9月实现100%满租，刷新项目开业以来的入驻率纪录。

LG2层引入清美集团高端自营超市“品上生活”普陀区首店，依托清美“自种·自养·自产”全产业链优势，实现生鲜果蔬最快2小时从田间直达货架。从盒马到清美的品牌切换，并非简单的租户更替，而是从“平台型超市”到“产业链型超市”的底层逻辑升级，清美的全链条品控能力与189弄的社区信任资产形成叠加效应。

小档口餐饮的“蜂窝式”布局则进一步放大了这种效应：一个不足4万平方米的商业体，通过“小而精”的餐饮矩阵，在盒马向清美过渡期间仍保持客流稳定，说明“目的性餐食”已成为社区居民的刚需锚点，而非超市的附属品。

1层：日咖夜酒的城市社交据点

作为商场核心入口层，1层主打品质餐饮与社交场景融合，已引入 海派风味知福里、健康简餐BAKER&SPICE等口碑品牌，邦德咖啡全市首店及人气网红马厂老火锅则进一步丰富餐饮矩阵，搭配Livehouse场景，构建“下班后第一站”的城市社交场景。

1层的品牌组合逻辑并非“谁租金高谁上”，而是“谁能在不同时段接力引流”——白天咖啡加简餐，晚上火锅加微醺，营业时间被纳入商场的“全时段运营”体系，客流不是“等来的”而是“接力来的”。

2-4层：家庭共享与教育健康闭环

2-3层深耕亲子家庭赛道，引入艺颗橙子、吉的堡、小码王、乐材教育等品牌，覆盖少儿素质教育全品类；同步布局Yogaga瑜伽、健身日记、女性护肤等健康业态，形成“教育-健康-社交”全维度家庭服务矩阵。

教培业态的深层价值在于将家庭客群的停留时长延长，孩子在楼上上课，家长在楼下消费，形成了“以教培为锚点的全家消费闭环”。多元组合业态的品牌方入驻，本质上是进入了一个“家庭时间管理”系统。

5层：运动体验的新地标

普陀首家专业HYROX综训馆STQ PLUS的入驻，将这一楼层推向了更专业的运动社交维度。

作为上海官方授权HYROX专业训练场馆，STQ PLUS将全套标准器械与官方认证训练体系搬进了市中心商场，配备全规格专业赛道、进口综合体能器械及超大户外草坪训练区。HYROX作为一种融合有氧耐力与力量爆发力的综合体能训练体系，正成为健身圈的“社交货币”与都市人释放高压情绪的出口 ，将其搬进商场，意味着运动不再是一次性的打卡体验，而是可持续的生活方式入口。

6-7层：产商融合的创客枢纽

6-7层打造共享办公空间，由专业团队运营，支持2至10人灵活工位定制，适配初创企业、小微团队、自由职业者等多元办公需求，当前入驻率超90%。

这一布局使6-7层不再是“填不满的尾层”，而是“消费动线的起点”——楼上100多个创业者的日常餐饮、社交与商务接待，全部在楼下完成。这意味着客流不仅有周边社区居民，还有每天稳定在楼上的“商务刚需人群”，“产商融合”由此从概念走向了日常运营。

从整体业态组合来看，“超市+餐饮+教培”三大主力模块并非简单叠加，而是通过空间动线设计与服务时间协同，构建了一个“15分钟社区生活圈”的完整闭环。

超市以全链条品控满足家庭三餐的日常刚需与品质信赖；餐饮按楼层分层布局，形成“轻奢+平价”的互补组合，覆盖白领午间简餐、家庭周末聚餐、夜间微醺三类场景；教培与体验业态则以“家庭亲子时间”为单位设计动线，实现“学-练-休”一站式生活空间闭环。三大模块在空间上纵向叠合、在时间上彼此衔接，在一栋楼内即可完成从日常消费到工作社交的全链条活动。

Vol.3

“拾光无限 焕弄新生”

十周年庆沉浸式邻里狂欢

十周年之际，189弄购物中心以“拾光弄堂”为叙事主线，策划了一场融合老上海弄堂记忆与Z世代潮流文化的周年庆活动，立足“小而美、深而暖”的邻里互动基调，在情感共鸣与品牌忠诚之间寻求双向沉淀。

本次周年庆以“非购物”叙事策划，彻底跳脱传统商场“满减+抽奖”框架，转向‌以情绪价值为内核的社区生活节‌。

在氛围体验上，打造长寿路社区级少儿手帐节首秀，免费手作礼包定制，引导亲子参与记录美好生活；锚定年轻客群喜爱的热门“拼豆大赛”，实现社交与兴趣的双重实验。

同时推出“‌15元超值团购包”，直接撬动LG1层餐饮品牌的客流转化，以极致性价比激活周边居民的日常复购。更有锦鲤泡泡鱼主题巡游、百份奶茶打卡赠等互动内容，通过‌可参与、可分享、可收藏‌的轻体验，将消费行为转化为生活仪式。

这一矩阵的设计逻辑清晰可辨：每一场活动都是“品牌方自己的精准获客战役”。团购活动为餐饮品牌拉新转化，主题赛事为全龄客群增强体验与留驻的链接。亲子活动则为教培品牌提供高意向家庭的直接转化场景。品牌方参与的并非一场单纯的热闹，而是一套可量化、可追踪的获客系统。

项目借此完成了一次从“商业空间”到“社区事件”的角色跃迁，让商场成为邻里生活发生的场域。那些在弄堂记忆中长大的老居民，与在二次元文化中成长的新世代，在同一屋檐下找到了各自的归属。这或许就是社区商业最深层的竞争力：在细微处，与社区共同生长。

Vol.4

189弄的启示

社区商业的可持续路径

189弄购物中心的十年实践，恰与普陀区城市更新的政策导向形成深度共振。

2026年，普陀区“半马苏河·精彩长寿”战略明确推进“店招整治”“公共空间辟通”及“15分钟社区生活圈”建设，而189弄所践行的“微更新、强运营、重社群”模式，正是这一战略在商业层面的精准落地——通过精细化运营激活存量空间的社区价值，与政府构建“15分钟生活圈”的愿景同频而行。

这种模式的可复制性，建立在三条核心法则之上。

• 不拼面积，拼连接。 以2万平方米的体量，在百万级商业体的包围中寻得生存空间，靠的是深度洞察周边客群的真实需求在于“更便捷的日常”。
  

• 不靠流量，靠黏性。98%的出租率与13%的客流增长说明，在社区商业的语境中，“社区信任”比“网红效应”更具生命力。
  

• 不单打独斗，共生成长。 在长寿路商圈，189弄并非孤立存在，而是与周边商业形成文化联动，与清美、邦德等品牌共建生活生态。

当行业从“跑马圈地”进入“精耕细作”时代，189弄用十年时间验证了一个朴素命题：社区商业的终极竞争力在对“人”的深度理解。也正因如此，189弄从传统意义上的购物中心进化为连接居民日常、社区服务与街区生态的生活运营平台。

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