地产行业迎来重大突破。

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“现房销售”渐成趋势

地产行业变天了。

9月30日，广州市住建局、规自局和国家金融监管总局广东监管局联合发了一份文件，名字很长，叫《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。内容说起来也简单：

从今年8月28日起，新出让土地上的商品房项目，优先选择现房销售。

根据实施细则，2026年8月28日以后出让的土地项目，如果选择预售，单体建筑必须完成主体结构封顶才能卖。更关键的是，这些项目收的定金不能超过房屋总价的5%，而且这笔钱必须全额存入监管账户，竣工备案之前谁也不能动。

如果你不是地产行业的人，看到这条米兰体育-米兰(中国)官网可能就划过去了。但如果你把时间往回拨三十年，就会意识到，这条看起来平平无奇的地方政策，背后藏着一个时代的终结。

因为过去三十多年，中国人买房，买的绝大多数都是期房。房子还没盖好，售楼处的沙盘已经摆好了，样板间也装修好了，销售跟你描绘着三年后交付时的美好场景。你交了首付，办了贷款，然后开始还月供，等着一两年后拿钥匙。

但广州这份文件给出了一个新的答案：从现在开始，开发商得先把房子盖好，才能卖给你！

放眼全国，这并非个例。自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展现房销售试点或出台配套政策。

海南早在2020年就全面实行现房销售，成为全国第一个吃螃蟹的省份；雄安新区2023年9月起全面实行，河南信阳在2025年成了全国首个明确全面落实现房销售的城市，湖北荆门2026年1月1日起新出让土地的商品房原则上全部现房销售，湖南平江则成了省内第一个全面推行现房销售的县城。

现房销售，正在从个别城市的零星试点，变成一场自上而下的制度变革。

而这场变革的对立面，就是那个统治了中国楼市三十多年的名字——预售制。

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烂尾楼之痛

为什么现房销售一推出来，从上到下都拍手叫好？答案就两个字：烂尾。

全国到底有多少烂尾楼？这个问题一直是个谜，也一直有人尝试着找到答案。

按照易居之前的数据，2023年上半年全国范围内的楼盘烂尾楼率为3.85%，烂尾楼面积2.31亿平米，如果按照80平米一套计算，大约有280万套。

这个数据是保守的。有一个名叫“生活鹅”的博主曾在2023年11月做过一个统计，数据主要来自官方的报道，包括停工、停贷断供、破产公告、法院信息、人民网信息等。

根据其统计，全国烂尾楼盘数量有348个，涉及约900万套房子。

其中，烂尾楼最多的省份是河南，有70个楼盘；烂尾楼最多的城市是郑州，有45个楼盘；烂尾楼最多的开发商是恒大，有87个。

这些，还只是可以公开查到的部分。

在云南昆明，有一个叫别样幸福城的楼盘。楼盘烂尾了，30多户业主还是住了进去。四面漏风的房子里，他们用自带的电灯照明，稍微安置了一下沙发和床，或仅仅支个帐篷、搭几块木板就住下了。

住进来的每一个业主，都有着堪比电视剧的惨淡人生。近半年没有收入，带着老婆儿子搬进来的卯勇；没有房子无法落户，女儿无缘名校的代金红；老伴到死都没能赶上收房，儿子儿媳也因烂尾楼离婚的黄丽华……

在郑州，永威西棠被称为“郑州最高学历楼盘”。小区2500多户业主中，本人和家庭成员中拥有本科及以上的学历共计1983人，其中硕士481人，博士189人。但因为楼盘烂尾，这些高材生被迫走上了拉横幅喊口号的维权路，令人唏嘘。

在河南南阳，仅统计在册的问题楼盘就一度多达302个。彼时去到这个城市，你会看到成群的楼房，一律黑峻峻地、像张开的洞口般朝着马路方向，讲述着幽灵般的故事。

在周边楼盘的衬托下，这些烂尾楼，犹如都市废墟。

可以看到，这两年保交楼力度明显加大。但保交楼只能解决存量问题，要从根子上让烂尾楼不再出现，就必须动预售制。

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“预售制”溯源

为何会出现烂尾楼？有人专门做过总结，主要原因有三类：

1、工程项目资金链断裂。

2、债权债务等纠纷缠身。

3、开发商违法违规。

但往深处看，可以追溯到预售制。

商品房预售最早出现于香港，1956年，香港政府就出台了《预售楼花同意书》制度。彼时，港人将正在兴建或没有动工的楼宇，形象称之为“楼花”，所谓预售制，就是“卖楼花”。

这一制度在1990年代引入内地。1994年，内地出台《房地产管理法》，向香港学习了“商品房预售制度”。

当时，内地房地产业刚刚起步时，资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%。融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种。而商品房预售，则给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会。

随着时间的推移，商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式。国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

但问题也恰恰出在这里。在“三高”模式（高负债、高杠杆、高周转）下，开发商拿了购房者的钱，不是老老实实放在监管账户里专款专用，而是同时推进多个项目，用新项目的回款去填旧项目的坑。

一旦某个环节出了问题，比如销售不及预期、融资渠道收紧，整条资金链就会崩断，项目就烂尾了。

最要命的是，购房者在这个时候已经背上了房贷，房子拿不到，月供却一天不能少。所以很多人说，买到烂尾房的人，比买不起房的人还惨。买不起房，你至少手里还有钱；买到了烂尾房，你是钱也没了，房子也没了，还欠银行一屁股债。

国人对预售制的吐槽由来已久。其实早在2009全国两会，民革中央就向政协会议提交了集体提案内容，该提案建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。

但直到2020年，事情才有了实际的落地。那一年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。

六年之后的今天，现房销售已经是不可阻挡的趋势。

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国际经验

说到这儿，你可能会问：难道全世界只有中国卖期房？

非也，期房销售在全世界都很普遍。但区别在于，人家有一套让开发商“碰不到钱”的机制。

美国模式的核心是第三方托管。购房者交的定金和首付款，不会直接进开发商的账户，而是存入一个叫Escrow的中立托管账户，由第三方机构管理。

开发商只有在工程达到约定的节点、验房通过、贷款到位之后，才能分批拿到钱。说白了，你的钱被锁在一个保险箱里，开发商只有把活干完了，钥匙才会给他。

英国的做法类似。购房者通常只交10%的定金，剩下55%到80%的房款要等到交房时才支付。这10%的定金也不是直接给开发商，而是由律师行或第三方机构监管。更关键的是，英国有“烂尾险”这种保险产品，开发商如果跑路或者破产，保险公司来兜底。

香港虽然发明了预售制，但它的监管反而比内地严格得多。香港的预售金监管主体不是银行，而是律师行。每一笔款项的提取，都需要律师根据工程进度核准，开发商想乱花，基本不可能。

新加坡也有类似的制度，买家付的钱进入项目专用账户，开发商每完成一个工程节点，才能申请提取相应比例的资金。

▲图源：泽平宏观

不难发现，在国际成熟市场，预售制从来不是“购房者直接把全款打给开发商”这么简单。它一定伴随着第三方托管和节点拨付这两把锁。

而在内地，预售资金监管制度虽然有，但过去执行层面存在大量漏洞。2022年那波全国性的业主“强制停贷”事件，就是积压多年的矛盾集中爆发。

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尾声

期房制度在中国走过了三十多年。

它曾经是推动城市化的重要工具，帮无数开发商解决了资金难题，也让很多人提前上了车。但现在，这个制度正在加速退出历史舞台。

2024年7月，中央文件明确提出要改革商品房预售制度。2026年8月，住建部、自然资源部和金融监管总局联合发文，首次将“有力有序推行现房销售”写入了正式文件。北京、上海、广州三个一线城市接连出台细则，现房销售从局部试点走向全国性制度常态，这个大方向已经不可逆转了。

说实话，这个转变来得不算早。它带来的阵痛也是实实在在的，对开发商来说，资金周转周期从半年拉长到两三年，没有足够实力的小玩家会被淘汰出局；对地方财政来说，土地出让的节奏也会受到冲击。

但话说回来，一个让购房者承担全部风险、用一辈子的积蓄去赌开发商信用的制度，本来就不该存在这么久。买东西一手交钱一手交货，天经地义。房子是大多数人一生最大的一笔消费，凭什么反而要反着来？

现房销售，就是把常识还给了常识。

期房制度退场了，人们买房的热情也不比当年了。但至少，以后买房这件事，会变得更加踏实一点。