国庆前夕，兰州楼市掷出了一颗石子——2宗住宅地块的出让公告发布后，沉默良久的土地市场，也终于泛起了涟漪。

只不过，真正值得研究的，并不是"挂了地"这件事，而是挂地之后这短短10余天，市场给出的一种，难以归类的反常反应：

说它热，热度好像只停留在关注层面；说它冷，又有开发商不断打听、试探……

这当中，一宗地是位处七里河小西湖旁建工局面积28.47亩的居住用地，地块位置确实优越，且该范围内，近几年也几乎没有供应。

G2619号宗地位置示意 制图@指兰针

据悉，这地块挂出后已引发了十几家开发商的关注，有人测算楼面价，有人研判产品定位，有人已经在内部讨论怎么能提高自己抢到这块地的概率。

另一宗是位处雁滩核心，占地约合75亩的住宅用地，虽说这块地没有太多开发商关注，但资金实力较为雄厚的头部房企，早就虎视眈眈了。

GG2602号宗地位置示意 制图@指兰针

毕竟，这块地算得上是整个雁滩，为数不多，甚至可以说是仅有的河景地块了。

片区沿河虽说可能还剩部分可开发的土地，可实际面临难拆迁的问题，短期内也几乎没有土地供应的概率。

按道理来说，这两块地的面积并不算大，与过往动辄百亩、千亩土地的大项目来说，可能都不值一提，那开发商们都如此紧盯着小地块，图啥？

实际上，今年的兰州土地市场，整体处于低位徘徊状态，可供出让的地块，是相当有限的。

翻看梳理今年的宗地挂牌出让信息就不难发现，截至10月前，兰州官网公开亮相的地块总量并不算多，有且仅有20块。

且这些地块，大多分布在主城周边，真正位于主城核心区位的稀缺地块屈指可数，已成交的，占比较大的也多为工业用地。

这当中，部分位处主城，且值得说道的住宅土地，除了目前正在公示挂牌的2块外，也仅有4块（含一块商住用地）。

2026年10月前兰州住宅用地出让信息

这其中，就包括龙湖拿下的占地23.46亩、位于城关区红山根的G2540号宗地；华润拿下的占地33亩、位于高新区雁滩园区的GG2601宗地。

兰州市城关区城市更新置业发展有限公司拿下的6亩、涉及何家庄危房改造的项目；以及兰州盛元鸿通房地产开发有限公司拿下的安宁区占地约13.9亩的宗地。

粗略计算，就算这个月月底，最近挂牌的2块地名花有主，兰州土地市场总成交的居住宗地，也仅有180.8亩左右。

需要注意的是，今年8月底，安宁区挂牌的一则占地9.848亩的住宅用地，甚至直接终止了交易，市场确实比较冷清，预期也不足。

这种情况，与去年全年成交居住用地19宗，面积合计约803.05亩的热火土地市场相比，差距也相当悬殊。

哪怕已经进入了今年最后一个季度，也并未迎来业内人所期待的土拍热度大爆发。

要知道，就算过去的时间里兰州主城出让的土地不多，但调规的住宅土地，以及集中的土地推介，其实是相对可观的……

今年8月，城关盐场片区部分地块修规，规划新增居住用地11.85亩，规模虽小，但用地指标非常优越。

地块位置示意 制图@指兰针

6月，兰州西站南广场进行修规，主要明确了5宗住宅用地，并将南广场西侧的部分商业用地调整为住宅用地，整体就是增加住宅用地，减少了商业用地。

而早在3月上旬，兰州西客站北广场两侧、环球港正对面，合计约43.8亩的住宅用地也发布了修规。

兰州西站南北广场地块 制图@指兰针

5月中旬，七里河小西湖片区也进行了用地单元层面的详细规划公示，修规的重点就是新增了一宗城镇住宅用地，也就是9月建工局旁，挂牌出让的28亩黄金地块。

地块位置示意 制图@指兰针

此外，今年年中，兰州主城片区18宗超千亩的精品土地，也开始了推介。

兰州主城18宗土地推介信息

详细信息之前我们在一文中有过展开。

一个月前，甘肃省产权交易所又发布了一批优质土地项目集中推介的公告，兰州市城关区经合局也同步发布润兰之城片区南地块招商推介，十余宗土地，也浮出了水面。

虽说这部分地块还未有新动态，但几乎每一个地块的区位及配套优势，都是显而易见的。

总结来看：不论调规或集中的土地推介，还是已挂牌或成交的地块，都在精准的指向一件事：未来的兰州市场，小而精的主城优质地块，就是主角。

而这，也是最近挂牌的两块地，引发一众兰州开发商关注的重要因素。

还有一个最重要的影响因素，就是8·28新政带来的。没有人能预料的到，这次新政，彻底打翻了市场的秩序：

“房企拿地必须使用自有资金，拿地之后才能进行项目融资”，楼市的游戏规则，变了。

最近公示的一个数据也很关键：2025年全国房企到位资金中，定金及预收款加个人按揭合计占比约44%，也就是说，开发商将近一半的资金来自预售回流。

这就意味着，他们的很大一笔钱在新政之后，被锁进了监管账户，要等项目竣工才能动，这对兰州所有房企的资金成本冲击，也是根本性的。

处在这种约束下，兰州开发商的自有资金沉淀周期，就起码需1至2年才能维持，说到底，眼下的开发商们，也只有算清自己内部的账，才能考虑下一步……

一方面，兰州面积大的土地项目，后期面临总价高、工期长的问题，配套还需要自持运营，去化速度更是未知数，一旦情况不理想，光是成本，就会拖垮现金流。

反观兰州主城核心区的小地块，那就尽显优势了。不仅总价可控、开发周期短，从拿地到入市通常一年左右就能完成，也根本不用赌未来三五年后的市场是怎样的。

并且因为地段绝佳，周边城市配套无可替代，后期的产品开发只要不是太差，基本都能卖出去，如果产品设计的好，再打出个新概念，说不定，还能卖出很好的溢价。

如此看来，选择小地块，就是进可攻退可守。

本质上来说，也并不是兰州房企开始喜欢小地块，而是形势倒逼他们，怕拿“大”地块了！

过去兰州开发商拿完地，赶紧开工，达到预售条件就卖房，卖完回款，再拿这笔钱去买下一块地，一笔钱可以不断滚起来。

彼时，敢花几十亿抢大地块，也不一定是因为觉得地便宜，而是因为钱回来得快，但这套模式，现下显然行不通了。

所以，兰州开发商当下看一块地，要盘算的就太多了：这块地拿下来，现金流够不够？两三年后卖多少钱？钱压这么久，后期利润还有多少？万一卖得慢，扛不扛得住？

只要是账算不过来，那么再好的地，大家也不敢闭着眼抢，否则就是亏本的买卖！

矛盾就这样产生了：兰州开发商要生存下去，就必须拿地建新项目；可大的实在吃不下，小的，竞争又会非常激烈。

不光拿地的时候竞争激烈，后期产品的研发，其实也面临更激烈的挑战。

毕竟眼下，兰州购房者对一个项目园林、外立面、地库、公共区域的标准仍在不断提高，可地块越小，留给产品发挥的空间就越少。

而这样的产品，对开发商的要求，无疑也就更高。不仅要算得清成本，还要做得出品质；既要在有限空间里实现功能最大化，又要在细节打磨上展现差异化。

未来，谁的产品做得更优质更全面，谁才有可能在当下这个“品质为王”的新周期里，真正打动挑剔的购房者。

而接下来的兰州市场，也将迎来一个新局面：城市供地更精细；房企拿地更审慎；整个房地产市场，也将加速回归居住属性。

一个新的兰州房地产时代，就要来了……

作者=指兰针·小芒果

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