前段时间，市场上关于万科的消息特别多，核心思想是要求万科按照市场化的标准去处理债务。说到底，万科到底是个私企，并不是国企。如果深圳zf不注资，下场不会比别的房企好到哪去。

随后万科正式宣告暴雷，用实际行动告诉市场自己终究不是央国企，跟恒大这些也没什么区别。

万科作为房地产企业的优等生，全国第一家上市的房企，第一家提出房地产黄金时代已经过去，未来要谨慎经营，确保“活下去”的房企，为什么也能暴雷？

要明白这一点，我们首先要知道，人性经不起考验。嘴上都是主义，心里全是生意，就是万科高管们的真实写照。万科这家公司是非常经典的两面派，表面一套背后一套，将双标玩到了极致。

前阵子万科的新董事长，也就是深圳地铁的董事长被抓了，万科的前任总裁祝九胜也被带走了。

那么万科到底欠了多少钱？这钱又是怎么欠下的？

深圳地铁一年给万科输血十几次，现在董事长却被抓了，这是不是意味着，深圳国资委误判了万科的债务情况，以至于现在才发现，自己根本无力救起万科呢？

想要搞清楚万科究竟背负了多少债务，以及这些债务是如何逐步累积的，我们就必须从一位关键人物切入——前任总裁祝九胜。这位被业内视为万科"金融操盘手"的核心人物，以其独特的职业轨迹和专业背景，深度参与了万科从传统房企向"金融化资金机器"转型的全过程。

现年56岁的祝九胜，毕业于中南财经政法大学。他的职业生涯起点始于建设银行，这一待就是19年。从基层起步，他逐步成长为福田支行副行长，最终升任深圳分行副行长——这段经历不仅让他深谙银行信贷逻辑与资金运作规则，更与房地产企业建立了紧密的共生关系。

祝九胜与万科的深度关联，在他任职建行期间便已埋下伏笔。2007年与2009年，那时候还是建行高管的他，两度为万科提供了合计700亿元的意向性授信额度。

这一行为在当时其实非常罕见：对银行来说，如此大规模的授信需要基于对企业信用、发展前景的高度认可；对房企而言，能获得国有大行的长期资金承诺，意味着融资渠道的稳定与低成本优势。正是这两次授信，不仅为万科早期的规模扩张提供了关键弹药，更让祝九胜与万科管理层之间建立了超越普通银企合作的关系。

2012年，祝九胜正式加入万科。这位带着深厚银行背景的"金融老将"，很快展现出其独特价值——他将金融思维深度融入万科的资金管理体系，推动这家传统房企转型为一台"金融操作极其精密的资金机器"。

在他的主导下，万科不再局限于传统的"拿地-开发-销售"现金流循环，而是通过多元化的融资工具、精准的时点把控和复杂的金融产品设计，将资金效率最大化。

从某种意义上说，祝九胜既是万科债务规模的参与者（通过其推动的金融化操作扩大了资金杠杆），也是债务结构的塑造者（通过精细化运作维持了多年来的资金链平衡）。要理解万科当前的债务图景，祝九胜的金融理念与操作逻辑，其实就是解码的关键钥匙。

很多上市公司董事长，都是非常擅长金融的。在房地产高速发展的年代，如果一家地产公司拥有了来自金融系统的顶级专业操盘手，那绝对能把杠杆玩出花来。

万科和恒大不同，恒大的手段相当简单粗暴，无非就是非法集资，压榨供应商那一套暴发户手段。而万科的资本术，就连万科自己财务部门的人都没几个了解。

祝九胜到底是怎么玩的？

祝九胜加入万科以后，一共是搭了3条输血管道，目的是把万科变成一台能靠资金循环，自我运转的高效金融机器。

而这三条输血管道，连接着一根主动脉，就是万科企业股中心。他是祝九胜为万科打造的，整个金融体系的心脏。

时间倒回到上世纪 80 年代，那时候王石刚把万科推向股份制改革，当时他的理念挺先进的，创始人和员工大家都不拿股份，把股份统一放进一个公共账户里，这个账户就是后来的万科企业股。相当于是一个内部分红基金，不上市不流通，但能分红。

后来祝九胜来到万科，一看到这玩意，眼睛都亮了：这个万科企业股账户有钱，却又不在上市公司的报表里，这不就是天然的影子金库吗？

于是祝九胜就在万科内部干起了银行的老买卖，他先让万科专门成立一个实体公司，全名叫万科企业股资产管理中心，简称企业股中心。名义上是管理员工股，实际上是一个可以体外运作的钱袋子。

祝九胜的计划是三步走：

第一步收钱，把历年积累的分红奖金通通收拢，形成一个几百亿的资金池。

第二步建网络，通过企业股中心，去控股参股各种关联公司，打造白手套企业。

第三步搞自融，把企业股中心的钱借给万科。

不过为了让这套体系能顺利运转，祝九胜得先解决一个问题，那就是怎么让企业股中心顺利出圈。

企业股中心本身是内部账户，钱不能直接流出上市公司体系，所以需要一个中间人，这个中间人就是万科公会全资控股的上海万丰。

祝九胜让企业股中心和上海万丰交叉持股，然后借助上海万丰的通道，把企业股中心的钱输送出去。

现在主动脉改造好了，那么接下来就是接上三根血管。

第一根血管：盈安合伙与事业合伙人制度的"抽屉操作"

2014年，郁亮在万科内部正式推行"事业合伙人制度"，并配套推出股权激励计划。这一制度的核心载体，便是由万科管理层控制的"盈安合伙"。表面上，它是代表事业合伙人进行投资管理的平台，但其资金来源却暗藏玄机——劣后级资金来自万科事业合伙人长期滚存的利润奖金，优先级资金则来自银行理财。通过委托金鹏资管计划，盈安合伙在二级市场多次买入万科股票，试图通过金融工具扩大管理层对公司的控制权。

更隐蔽的操作发生在更早之前。1988年万科股份制改造时，王石与创始团队主动放弃了名下原始股（这部分股权后来演变为万科股票及相关资产）。王石将这些资产打包，通过德赢资管计划引入机构化配资，同样在二级市场增持万科股票。金鹏与德赢两大资管计划，如同藏在桌下的"秘密武器"，本质上是管理层绕过公开市场，通过金融杠杆偷偷收购自家股权的手段。

这一系列操作的动机很明确：彼时万科股权高度分散，没有实际控制人，管理层担心遭遇外部资本恶意收购（如"野蛮人"敲门时无力抵抗）。于是，他们利用资管计划暗中增持，试图增强话语权。但这种"金融化控权"的手法，最终在2015年引来了"宝能系"姚振华的强势狙击——宝能系在幕后势力的支持下大举收购万科股份，将王石逼入绝境，爆发了震惊资本市场的"宝万之争"。

第二根血管：鹏金所P2P平台的"自融游戏"

当宝万之争爆发后，祝九胜作为时任总裁，曾试图将金鹏、德赢两只资管计划推至台前以应对危机，但这立刻引起了监管部门的警觉。2015年底，证监会直接发函问询，祝九胜也因"触犯监管红线"突然辞去万科总裁职务（后以万科财务顾问公司董事长身份隐身幕后）。

这家看似普通的"万科财务顾问公司"，实则是王石早年创立的金融平台，原本只负责员工投资咨询业务。但在祝九胜手中，它摇身一变，成了连接万科体系内外资金的"第二根血管"。2016年8月，祝九胜以该公司名义出资3亿元（持股20%），投资了深圳互联网金融公司鹏鼎控股（即P2P平台"鹏金所"的母公司）。

通过鹏金所，一场围绕万科项目的"自融游戏"悄然展开：

• 员工端：鹏金所向万科员工发放贷款，利率约10%，而员工将这些资金跟投万科地产项目（项目预期收益达20%）。员工算一笔账——10%的借款成本换20%的项目收益，中间有10%的利差可赚，于是纷纷参与。
• 社会端：员工贷款被打包成P2P理财产品，向社会公众销售，从而为万科项目融入外部资金。
• 关联担保：鹏金所还为万科关联公司（如深圳博商顺泰实业，由万科前员工创办）提供担保，这些公司发行股权收益类投资产品，资金实际流向万科地产项目，形成典型的"自融"模式（即平台资金最终用于关联企业自身）。

据公开信息，鹏金所至今仍有8亿元理财产品未完成兑付。更耐人寻味的是，祝九胜主导的这些P2P操作中，究竟收取了多少业务手续费？又有多少利益通过隐蔽渠道流向了万科高管团队？随着近期金融领域反腐持续推进，这些问题的答案或许很快就会浮出水面——毕竟，从祝九胜到其他相关责任人，监管的"达摩克利斯之剑"可能才刚刚落下。

（这两条"血管"，一根吸着内部员工的奖金池，一根连着社会公众的理财钱，共同编织出万科资金暗网中最为隐秘的篇章。）

第三根血管：博商资管，它的功能就是四个字：表外融资。

博商资管就是万科企业股中心，借助上海万丰的通道，搭建起来的一家白手套公司。

假如一个万科的项目公司要拿地要开发，祝九胜就通过博商资管成立合伙企业，找来几家金融机构，让他们出大头，博商出小头，明着是找金融公司入股，实则就是找他们借钱做项目。

这是表外融资的常规玩法，叫明股实债。

这样祝九胜就可以借着博商资管，用很小的钱撬动天量的金融资本，为万科的项目进行表外书写。

博商资管的注册资本与实缴资本均只有1亿人民币，但放大杠杆后他管理的资产规模却是千亿级别的，这也是为什么，祝九胜被深圳国资委叫去对账，足足对了半年，因为表外负债真的是太多了。

2024 年底博商资管出现巨亏，高达数百亿人民币。

财新独家透露，当时博商资管就已经有高管逃到了境外，至今仍然失联。

这个人是谁，带走了多少秘密和资金都不知道。但总之是，把没走的人都给害了。

万科高管为了自救，干脆把企业股中心的那批股份和资产，一次性捐赠给了清华大学教育基金会。从此万科企业股中心注销并停止运营，上海万丰转由清华大学教育基金会控，万科企业股中心和上海万科所构建的体外平台明面上正式瓦解。至于捐赠背后真正的用意，无非就是万科的高管们，想给自己买条活路罢了。

而现在这套把戏玩不下去之后，面对万科的资金链压力，深圳国资果断出手接管，其中深圳地铁作为万科的第一大股东，成为了最关键的"白衣骑士"。为了稳住这家龙头房企的运营，深圳地铁在短时间内连续向万科提供了十余次资金支持，累计输血金额高达几百亿元。这些资金通过借款等形式注入，一度让市场认为万科终于渡过了最危险的关口——有国资背书和持续的资金补给，至少短期内的偿债危机能够得到缓解。

然而，就在外界以为万科的"至暗时刻"已经过去，即将迎来转机之时，剧情却急转直下。一则突发消息打破了平静：深圳地铁党委书记、董事长辛杰，与万科前任总裁祝九胜双双被相关部门带走调查。这一变故不仅让万科的债务问题再添不确定性，更引发了市场对于"国资驰援背后是否存在更深层风险"的广泛猜测。

从"全力输血"到"高管落马"，万科的这场自救与救援故事，显然还未到落幕之时。

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