广东
10月16日，上交所债券项目信息平台显示，"国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划（2026年第二次扩募）"已于10月16日获上交所受理，拟发行金额20.96亿元，计划管理人为国金证券资产管理有限公司，原始权益人为新城万博置业有限公司、新城控股集团企业管理有限公司、上海泉恒企业管理有限公司。
这是全国首单消费类机构间REITs在首发不到一年里的第二次扩募。梳理产品脉络，2025年11月28日，该产品以上海青浦吾悦广场为底层资产在上交所设立，发行规模6.16亿元，另配套4.1亿元债权；2026年6月30日完成第一次扩募，实际发行14.39亿元，装入天津津南、南通如皋两座吾悦广场，是全国首单消费类机构间REITs扩募。此次第二度扩募的底层资产尚未公开。
连续扩募能跑通，得益于机构间REITs这一产品类型在制度上的明确。它的前身是持有型不动产ABS，2026年7月24日沪深交易所修订ABS审核指引，以专章形式将具备权益属性的不动产ABS正式命名为机构间REITs，要求产品具备无外部增信、平层结构、无强制回购、主动管理等特征，分红比例原则上不低于90%，定位于Pre-REITs到公募REITs之间的中间标准化层。
对房企而言，这一通道的便利体现在门槛和节奏上。公募商业不动产REITs需经交易所审核、证监会注册，面向公众公开发行，对资产合规手续、成熟度和持续现金流要求更高，周期相对更长；机构间REITs只在交易所完成挂牌确认，没有首期规模门槛，审核周期约一到两个月，还允许项目公司保留约五成的外部融资。规则对扩募申请不设间隔期，运营成熟的商场可以分批装入，形成"首发+扩募"的持续平台。
正是这种灵活度，让机构间REITs在2026年成为商业地产盘活的重要通道。评级机构联合资信数据显示，机构间REITs 2025年发行537.5亿元、29单；2026年上半年即发行24单、330亿元，单数和规模分别同比增长约11倍和24倍。截至6月底，上交所受理项目已近80单，申报规模超1500亿元。另据其截至8月的统计，产权类项目中商业地产已发行16单、规模约240.66亿元，单数和规模都居前列；已受理项目里，民企和外资发起的拟发行规模合计约268.85亿元，占比约24.7%。
公募端的商业不动产REITs虽然在2026年开启试点，但门槛更高、节奏更慢。截至10月16日，沪深交易所累计受理32只商业不动产REITs，拟募规模近千亿元。大量单体规模偏小、或尚未完全成熟的购物中心暂时够不到公募门槛，机构间REITs补上了这一段。
吾悦广场的样本意义，在于它同时在三个层级布局。机构间REITs之外，新城控股发起的广发新城吾悦封闭式商业不动产REIT已于9月3日获证监会注册，底层为常州天宁、南通启东两座吾悦广场，拟募集约15.53亿元，网下询价认购倍数达8.08倍，将于10月22日起发售；据公开报道，更早期的瑞安吾悦广场已通过Pre-REITs方式完成转让，信保基金参与其中。按照公司2025年业绩会披露的目标，2028年公募REITs底层资产规模要突破200亿元，2030年"公募+私募"双平台总规模突破300亿元。
密集证券化的现实动因，是这家民营房企的偿债压力。2026年半年报显示，新城控股一年内到期有息债务96.28亿元，可自由动用的货币资金约53亿元；账面价值1209.2亿元的投资性房地产中，已有1121.65亿元处于抵押受限状态。相比之下，吾悦广场上半年客流10.33亿人次、销售额520亿元，经营基本盘仍稳，成为其持续盘活存量的核心资产。
机构间REITs的扩募通道打通后，房企手中的存量购物中心不必一次性达标，可以逐座培育、分批装入，成熟一座、证券化一座，再择机向公募REITs转板。吾悦广场一年内两度扩募，正让这条"资产接力"的路径变得可复制。
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