陕西
作者：周军律师.
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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，开发商欠债被法院查封名下房产，购房人已经付清房款、实际占有是排除执行的前提条件之一。
那么，占有未经验收的房产是否合法，能否排除法院强制执行？
最高院在《董某金与昆明某宽房地产开发公司等案外人执行异议之诉纠纷案》中明确：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条旨在平衡不动产买受人与被执行人的其他金钱债权人之间的权利冲突，该条规定的“占有”应是指对不动产实际控制的一种事实状态。
《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等关于建筑工程未经验收不得交付使用的规定，系为保障建设工程质量、规范保修责任的规定，并不干预买卖双方关于房屋交付与占有的民事合意。对于未经验收的房屋，在买受人取得开发商的同意之后自愿接收占有，不能否定买受人已实际占有的事实，亦不能仅以该房屋未经验收就否定买受人占有的合法性。
【裁判观点简析】
一、购房人排除执行的四个法定要件
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，需同时满足四个条件：
1.在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；
2.在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；
3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4.非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案的核心争议，集中在第二个要件："已合法占有该不动产"。开发商未经验收就将房屋交付购房人使用，这种占有是否算"合法占有"？
二、"未经验收"不等于"占有不合法"
司法实践中，认定"合法占有"，重点看购房人是否基于真实买卖关系、以实际居住使用为目的对房屋进行控制、支配，而非机械地以房屋是否通过竣工验收作为唯一标准。只要满足以下情形，一般可以认定构成合法占有：
1.购房人已实际入住，或已接收钥匙、进行装修、布置使用；
2.占有具有公示性和持续性，对外形成实际控制外观；
3.占有基于合法有效的买卖合同，而非强占、租赁或非法取得。
商品房未经验收，属于开发商违反工程验收义务、交付瑕疵的问题，应当由开发商承担相应违约责任，不能反过来否定购房人合法占有、已付全款的权益保护。购房人已经善意支付对价并实际占有使用，其对房屋的生存居住权益，法律应当优先保护，这符合执行异议制度的价值取向。
周军律师提醒
购房人已经合法占有房产、付清全部价款，即使房屋未经验收，也足以排除执行，不能简单以"未经验收"否定其合法权益。购房人购买开发商名下房产，遇到房屋被查封，务必尽早收集书面合同、付款及占有使用的全套证据，通过执行异议之诉依法维权，别让已付全款的房子，变成开发商债务的"牺牲品"。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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