2026年1月，国家统计局公布了2025年全国房地产市场的数据。全年房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%。新建商品房销售面积88101万平方米，下降8.7%。销售额83937亿元，下降12.6%。年末商品房待售面积还有76632万平方米。

数字摆在这里，不少人心里发慌。有人会想，要是楼市真的崩了，没买房的人是不是就躲过去了？没有房贷压着，看别人着急就行？

日本的经历说明，事情没有这么简单。

这几年，不少媒体爱拿日本“失去三十年”做样本，渲染悲观和焦虑，说中国也要熬十年、二十年。这种说法并不客观。但日本也不是不能看。

中国居民的资产里，房地产占的比重很大，不少就业机会和产业也与房地产绑得很紧，所以看懂日本，对判断自己的处境有帮助。只是把两国简单画等号，就成了刻舟求剑，会造成很多误读。要先弄清楚日本的泡沫从哪来，怎么破的，后来又怎么样。

先说日本。1980年代，日本的电子、汽车、钢铁、造船等行业大举出海，把美国的许多产业打得节节败退。美国随后向日本施压，1985年的广场协议只是其中之一，后面还有日美半导体协定等一系列协定。

美国的诉求很明确：日本别再靠美国消化产能，要启动内需。美国还给日本开出了结构性改革的方案，同时也想向日本出口金融和技术服务。

日本却既舍不得海外市场，又要开拓内需。结果是外需维持原样，内需大举投资，海外赚的钱不断换成日元搬回国内。广场协议推动日元升值，1987年卢浮宫协议之后，升值主要靠海外资本回流。回来的钱大量买地，内需投资最大的去处，就是房地产。

为了保护出口行业，日本又不断降息，想压住日元升值。金融环境长期宽松，热钱越烧越旺。日本原有的主银行体系，是大银行绑定大财团。企业不再需要贷款以后，银行没了业务，资本充足率又很高，钱就转向了房地产。

主银行受资本充足率限制，便设立了住宅金融专门公司，也就是住专。这是一种表外的影子银行，专门做房地产融资。有了初始资金，有了杠杆资金，还有了把两者连起来的通道，泡沫就成了。

1989年日本换了年号，随后进入金融危机。老百姓抱怨房价太高、贷款还不起，选举里房价也成了焦点。1989年底，三重野康出任日本央行行长，任期到1994年底。

他一边收紧货币，一边从信用端整顿住专，出台的规范和中国2020年提出的三条红线很相似。两项措施一起用，泡沫就破了。

日本国内到现在还在争论，到底是针太尖，还是气球太薄。可以肯定的是，破裂的根本原因就是泡沫本身，谁来戳都一样。当时日本房地产信贷与GDP的比率最高到了2.8，美国泡沫最严重时不到2，德国从没超过1.5。

此后房价跌了整整二十年。日本是主要发达经济体里第一个撞上房地产泡沫的，前面没有参照，误以为只是短期问题。房价从1991年跌到1994年，已经跌了三成。可1994年、1995年，政府又一次降息，还鼓励全民抄底，结果形成了双顶。接着抄底的人又套了一轮。

说到这里，回到开头的问题。买了房的人，在那些年里吃的亏看得见：房贷压身，资产缩水。没买房的人呢？

没有谁能真正置身事外。房地产和银行、企业绑得太深。房价崩了，银行的坏账先冒出来，之后信贷必然收紧。企业贷不到款，扩张就停了，岗位跟着少，收入也不稳。日本后来金融体系受创，企业债务沉重，经济长期停滞，失业压力上升，波及的是全社会，不是只有房主。

还有一层是心理。身边人的房子缩了水，手里的钱就攥得更紧，该消费的不敢花，该投资的不敢投，整个市场都冷下来。收入低的人日子更难过，贫富差距容易拉大，社会情绪也会受影响。

至于租房，有一种说法是业主舍不得低价卖，转而出租，租金会被推高。不过各地情况不同，这一点不宜一概而论。

这些道理，对如今的中国有没有参考价值？有，但要分清楚，两国的情形并不一样。

日本的问题是资金太多、需求过剩，中国的问题是房子太多、供给过剩，二者是反过来的。中国的房地产热有自己的背景。

2008年金融危机以后，出口增长进入存量博弈。2012年、2013年以后，全球经济整体处于存量状态，外需赚钱有限。疫情期间各国财政宽松带来的外需，也只是一过性的。资金不容易出海，国内能去的方向就剩下房地产。2016年、2017年，三四线城市又有一轮货币化棚改。

也正因为是供给过剩，眼下的重点就是消化库存、稳住预期。2026年的政府工作报告提出，要持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量。住建部门也强调，要因城施策，控增量、去库存、优供给。这条路该怎么走，看的是实打实的效果。

对没买房的人来说，最该盯着的不是房价涨跌，而是自己的饭碗和收入。消费券只是一次性的，解决不了根本问题。

真正要靠的，是企业开拓新产业、向海外赚钱，靠涨工资、保就业，这两个条件缺一不可。没有它们，中国房产就只有抵押置换价值，谈不上资本利得意义上的投资价值。反过来说，只要就业稳、收入涨，没房的人也不必太焦虑。

日本这些年的变化，同样值得看。日本是个病人，但治法已经找到，就是麻药不能停。日本央行直到2025年12月19日，才把政策利率从0.5%提到0.75%，是1995年以来约三十年来的最高水平。

央行自己也说，加息后实际利率仍是大幅负值，宽松的金融环境还在。可见这剂麻药是在一点点减，没有停。

日本国民在日元贬值中仍然消费，旅游业因此受益，欧美游客也很多。日本又最早进入老龄化，养老基础设施完备。东亚三国饮食结构相近，老年病也相近，去日本旅居养老的中国人越来越多。旅游提供短期消费需求，养老提供中长期需求。

所以，有人想去日本买房，也不是没有道理。但不要指望房价像中国那样再翻几倍，更适合做经营性物业，靠现金流赚钱。

前两年的情形是，中国无风险收益率有2%多，日本只有零点几，利差约2.3%。三成首付加杠杆，收益率大约在6%到8%。现在日本利率已经升上来，这个差距在缩小，之后更要掂量。

民宿的租金回报率约5%，而且只有旺季才能达到。选址应集中在东京都市圈，那里集中了约六成的有效人口，游客和旅居的需求也最集中。不要听中介推荐偏远的地方，比如北海道，旺季只有几个月，还有空置期，也不要去和当地人拼服务。这类资产只能收租，是个赚现金流的小生意，不能指望暴富。

回头看日本那二十年，最扎心的是，没有谁真的赢了。买房的人输在资产缩水，没买房的人输在工作和收入的不确定。

楼市不是孤立的，它连着银行，连着企业，连着每个人的工资条。与其盯着房价猜涨跌，不如先想想怎么把工作做稳，把收入守住，也盼着各行各业把新的增长点真正做出来。