提起碧桂园这个“宇宙第一房企”，首先让人想到的就是“债务”和“品控”。

债务方面：截至2023年6月末，碧桂园总负债为1.36万亿元，在房企负债中排第二，且碧桂园还有超3100个在建项目，是恒大的4倍。这个建在负债之上的地产帝国，如今快被负债压垮。

品控方面：根据《艾普思舆情大数据》显示，碧桂园的质量问题在销售前五的房地产企业里投诉占比39%，服务投诉占比41%；在《黑猫投诉》上，碧桂园的投诉量多达1695条。

最近，碧桂园“品控”方面又出事了。西安碧桂园央墅业主王明（化名）告诉《额滴神》：“我花了600万买的房子，室内居然严重渗水、漏水、室外墙面裂痕、房子外墙保温材料还用B3级材料，一点就燃，并不符合国家施工规范，存在重大的安全隐患”。

从去年以来，碧桂园一边债务重组一边保交楼，犹如走钢丝般苦苦支撑，这个房地产行业的庞然大物，已经走到了生死关头。

业主的无奈

去年5月，王明以600多万的总价购买了西安碧桂园央墅的叠拼洋房户型。

碧桂园央墅，即碧桂园·凤凰城C地块三期，位于未央区元朔大道与北辰大道交汇处西北角，属于浐灞生态区板块。

今年5月，喜迎交房的王明在看到房子后一下傻眼了。该房一到下雨天就开始渗水，不仅墙壁出现霉斑，地面也跟着遭殃。

甚至连结构板也出现了严重渗水的现象，房顶已经有些地方开始断裂。

而当他反映问题后，物业也只是找人来在主梁打孔注胶防止漏水。

王明说：“直到现在房子仍然严重漏雨，不仅结构板漏雨，主结构梁也在漏雨，房屋外围墙也在漏雨渗水，这种情况下，装修后屋内肯定发霉返茧，以后都是无穷无尽的麻烦和安全隐患”。

出现上述现象的并不只王明一家，近百名业主都面临着和他一样的问题。此外，王明称，碧桂园央墅的外墙保温材料用B3级材料，一点就燃，并不符合国家施工规范。

值得一提的是，这种现象并不只是出现在碧桂园的这一个项目，而是具有普遍性。

西安碧桂园凤凰城、碧桂园珑悦、碧桂园阅江府、碧桂园文景府、碧桂园国湖等项目出现过渗水、漏水、墙面裂痕甚至出现象楼体沉降、墙体裂缝等相当严重、存在重大安全隐患的现象。

而对出现的问题，根据业主投诉信息显示碧桂园的服务反应效率往往让人迷惑，王明说：“每次去和开发商反映问，他们总是推诿拖延、扯皮撩胯，问题根本没有解决”。

用“保交房”保住阵地

对于碧桂园来说，业主们的不满，只是其生存现状的“沧海一粟”。

2023年7月19日，碧桂园服务集团总经理李长江及其配偶一次清仓减持，用322.78万股的碧桂园服务套现2824.72万港元。

7月30日，碧桂园董事会主席杨惠妍宣布捐出20%碧桂园服务股权给国强公益基金会，这家基金会的创始人叫杨子莹，与杨惠妍女士是姊妹关系。

8月，碧桂园两笔美元债票息未付，正式拉开了碧桂园跌落神坛的大幕。

接下来，没有经历金九也银十的碧桂园发在10月布公告，称预计无力偿还一笔本金4.7亿港元的到期境外债务。

2024年的前8个月，碧桂园的权益销售金额仅为328亿元，同比降幅达到了惊人的78%。

9月5日，碧桂园发布了未经审核的运营数据，8月份的权益销售金额仅为34.3亿元，同比降幅达到了57%。

这一数字仅仅是单月的同比降幅，而去年8月份，碧桂园的权益销售金额已经出现了大幅度下滑，同比降幅超过了72%。

这意味着，2023年8月份，碧桂园的权益销售额与2022年8月份相比，降幅超过了72%，而2024年8月份的销量与2023年8月份相比，降幅又达到了57%。

当下碧桂园的困局，明面上是债务利息到期导致的流动性危机，背后其实反映的是整个地产行业销售额下跌。但值得肯定的是，在这样的销量下降速的度下，碧桂园交付的步伐却在提速。

在2023年6月的内部会议上，碧桂园已经明确了企业的经营底线，是“保交楼、保安全、保信用”这三大保的战略。

在2023年1-9月的房企交付排名中，碧桂园作为榜首，以40.1万套的交付成绩，遥遥领先。

“保交付”，已成为碧桂园在当前的重要企业经营方向。

2022年交楼约70万套，位居房企第一，是第二名恒大的两倍多。今年上半年又交付了27.8万套，仍旧排在第一名，远高于其他房企。

如何突围

要想业绩不再下滑，仅仅是“保交付”还远远不够。

目前，碧桂园已经推出了首个债券展期方案，并且布局的三四线城市的深度和广度，以及未来这些城市的“以旧换新”和“租售并举”。

但这些措施只能缓解一时，要想长久解决经营问题，本质还是要靠销售回升。

而要想销售回升，还是要靠品质保障。

品质是一家房企最基本的生命线。在地产下行的今日，仍然有靠好品质取胜的房地产项目和开发商。拿龙湖来说，截至5月末，龙湖年内剩余到期公开债就仅剩45亿元。

6月，龙湖集团提前兑付26.5亿元的CMBS债券，并在同一天提前赎回6.2亿美元的债券。

目前，龙湖今年年内剩余到期的公开债仅剩30亿，至2026年底前，已经没有境外到期的公开债券。

能够优化债务结构、逐渐走出阴霾，龙湖所依靠的，就是其精致的产品质量和高效率的物业服务。龙湖已经连续五年在别墅销量中排名第一。上半年，龙湖的销售额在西安也是榜首。

纵观每次行业调整周期来袭，能够生存下来的房企无不是坚守两道红线：一是坚持以客户为导向的产品和服务打造能力，二是坚持以效率为基础的利润与现金流创造能力。

明年，碧桂园预计还有40万套要交付，压力可不小。一位碧桂园内部的员工告诉《额滴神》：“目前账户上的资金刚好能基本保障交楼，保交楼还是稳的”。

面对变局，碧桂园掌托人杨惠妍在内部打气：“公司所有人要充满信心、下定决心，一定能够迎来行业的春天。”

在房地产行业历经三十多年风雨的碧桂园，要想迎来春天，在关键时刻突出重围，还是要守好品质底线，确保“交一套满意一套”，而不是为市场留下“交房后又维权”的一个个“深坑”，治好了脚痛，头疼又犯了。