北京真是个“好”市场。

这个好，不是抢房涨价，是稳定，头部片区、头部楼盘卖得不错，剩余平销，或者稍差一点，正常。

因此我才说，北京正在放弃一切幻想，走向了更加稳定、安全的市场。

今天这一篇文章，不止有硬核干货，我还会展示几点：

1、北京一年中最好的天气

2、北京局部市场有没有夯爆

3、如何看待北京。

更多是抛砖引玉，一定有朋友拍到了更美的北京，有人看过了更多的新盘和二手房市场，新北京人和老北京人对北京的看法是截然相反的，诸如此类。

抛砖引玉，一同讨论。

1

这周北京的天气，绝对夯爆了！

绝对正宗的北京蓝。

看我战五渣的手机像素，给你展示一个灰蒙蒙之外的北京。

天天看市场，枯燥又乏味。

天天看我们讲市场，早都烦死了吧。

天天看着减肥的钱包、清零的账户、顽劣的孩子、欲辞的工作，升起一股无名火吧。

我觉得北京最好的天气，5月、6月初是一波，11月是一波，不冷不热，我全都体验过，真爽真美，如果没有房价、医疗、教育、户口、摇号这些门槛，北京真是一个不错的城市。无奈，以上又必须全部面对。

2

来点硬菜。

这周到北京出差办事，顺便看了几个海淀、丰台的楼盘。

当然了，纯看新房没有意义，只看新房是无法建立完整的价格体系，你怎么知道10万是贵了还是便宜了，对吧，二手房价格是最好的参照物。

时间有限，看得又细，都是徒步或者共享单车，看得板块不多，也不都是热门板块，芍药居、望京、太阳宫、奥森西、清河、田村、五棵松，好的坏的都有，几万、十几万都有，片区价值也参差不齐。

整体看下来，先说大面：

1、新房参差不齐，整体偏差。

不管是网签数据，还是市场情绪，北京都要落后于上海、深圳，甚至不如杭州、成都。

我跟一些销售、经纪人也聊了，这个因素大家也知道，不能公开说。

2、二手很差，账面有涨的，但极少。

成交量有起色，但价格还是稳步下跌，除了少数价格稳定外，大部分不行。

芍药居、田村这些冷门板块是这样，太阳宫、望京、橡树湾、万柳、世纪城这些热门板块也是如此，从我拿到的内部数据也印证了这一点。

大家对照各自城市，有一个清晰的判断。

3、个别项目卖得还不错。

朝阳昌平丰台通州这次没去，我不做判断。有知道的朋友可以在评论区说一下。

功德寺双子之前售罄了，速度挺快的，地价不高，售价10万，市场接受度挺高的。

朱房双雄，华润和建发，从去年5月拿地到现在刚好1年，也去化了不少，对于总价中位数2000-3000万的豪宅来说，很好了。

田村的2个项目，中建和金隅，去化也可以，这两个项目是最令我意外的。

但是，毕竟我看的少，毕竟也就这几个，剩余大部分新盘都不乐观，价格和去化都不好。

安全起见，不点名了。

3

海淀几个去化不错，2个因素：

1、海淀牛逼。

2、项目牛逼。

比如海淀几个总价在2000-4000万的豪宅，海淀不缺有钱人，有钱人多的是，五道口学院的教授做几个科研就可以了，产业园的各种高管，从股市中套现的大佬们，海淀老钱。

田村的一个销售跟我讲，有一个上年纪的客户，在顺义有别墅，在田村买属于降维打击，不图区位升值，就图一个安静舒服房子不错。

令我印象深刻的是朱房的2个豪宅，华润臻澐和建发海晏。

首先，都是豪宅，热度最高的一梯队，户型偏大，总价偏高，客群很高端。

其次，去化还不错，华润和建发都算是销冠，价格更贵、总价更高的建发去化还稍微高一点，都是卧龙凤雏（真褒义词）。

去化不错的项目，有几个市场维度：

1、市场热度。

2、新房价格。

3、二手房价格。

先说市场热度。

海淀主城的都还不错，除了价格贵的。

最令我惊讶的是田村的2个项目，一个是金隅开发的，一个是中建智地开发的，当我点开项目位置的时候，第一反应是：完了。

就这位置，界面差，没配套，学区一般，楼面价5万，咋卖啊，卖给谁？

我之前来过田村调研，新房海淀府，次新有海淀名著，再往西到西五环，周边比较荒凉。不仅如此，附近都是老房子，南面是高价+高压线，还有物流园、安置房，怎么看都不会很好卖。但是销售告诉我，这两个项目的去化还不错，金隅8.4、中建8.2，中建比金隅去化稍微好点。

再说新房价格。

新房好不好卖，跟3个维度有关系：楼面价、竞品价格、佣金点数，第三点最重要。

比如功德寺卖10万出头，朱房卖12-13万，其实建发已经算高了，但是奈何海淀有钱人太吃建发中式风格这一套了，即使户型更大、单价更高、总价更高，去化还比华润高一点点。再看旁边的中海，明显价格就不香了。

再加上0702事件，不出意外，去化不会差。

最后是二手房价格。

其实从0702号地块的就可以看出来了。

这件在海淀引发了轩然大波，一是有点敏感，涉及多方博弈，我也不敢多写，回头可以隐晦的写一写，二是很难用对错来解释，就像2008年购房者砸了万科降价的售楼部，你说到底对不对？其实肯定是错的，万科降价是合理合法的市场行为，但谁能说购房者就错了？

等到热度不高再单独说吧，这件事的背后折射的是市场的凌厉和狠辣。

聊到海淀的二手房，橡树湾非常典型。

先说缺点：老。

其实十几年的房龄在北京绝对不算老，但是相比新盘确实上了年纪。外立面、绿化、水系、会所的维护都不错，但是户型一般，人车不分流，即使是5期豪宅也是这样（地上有电动车），车库一般，车位比不够，都算是古早设计的产品，现在来看确实过时了。

橡树湾的现状，1-4期从13跌到了8，5期从15跌到了10。

小区本身非常不错，典型的刚改-改善大盘，水桶大盘，但是上一波涨幅太大了，泡沫太大了，因此这一波房价也跌了不少，差不多40%以上，带我看房的经纪人告诉我说，价格差不多稳定了，我说这事好事。

在海淀新房扎堆的片区，其实呈现了一个比较完整的价格梯队，比如说老破4-5万、橡树湾8-9万、纯新房10-13万，以及万柳、圆明天颂这些15万+的上一代豪宅，相对来说逻辑链比较完整。

4

这一次在北京呆了几天，有几个感受。

1、如果你很有钱、或者说比较有钱，不太在乎房价降价太多，就是想置换了，就是想买一个好房子，那没问题，北京还是有好房子的，完全可以买。北京有钱人多，人家真的不在乎。

2、如果预算不太足、预期不太高、压力也比较大，我建议等一等。这一点，普通人一定要听进去。

3、海淀真是一个神奇的地方，有0702事件，有得房率，有赠送，有卖地收入，只有调研才知道这些有意思的事情，很有趣，有时间再展开吧，但也不能说太多，安全第一。

4、不要看备案价！不要看备案价！不要看备案价！我看的海淀，一般9折左右，低的85折也有，如果你真的要买，一定要好好算价格。

5、除了海淀，加上朝阳也行，不要相信任何旧改城改什么的，一是耗时间，这其实不重要，二是耗钱，这一点很重要，比如清河为什么能很快治理好，还是海淀有钱啊。

6、学区房没看太多，没看的我都不敢随便聊，蜂鸟家园是小户型从1000+万跌到550万了，单价11万，之前最高17-20万，其他东西城和海淀其他的学区房，有知道的朋友可以在留言区互动一下。

7、户口还是难办。车牌好多了，尤其是新能源，中签率70%以上吧。

8、很多人吐槽物价贵，我倒觉得还行，毕竟这是帝都，2000多万人生活的超级6环城市，比很多城市贵1倍吧，我在芍药居、清河附近看到包子2、3一个，也有1.5的，烧饼2元或者2元出头，超市的东西都正常价格，主城或者核心肯定贵一些。在饭店吃饭，半只烤鸭80、三拼凉菜45、梨汤20多、2个炒菜60多、加起来2个人小200（可以用券），大家可以评价一下贵不贵。

THE END