美国非核心区酒店资产跑出10%的资本化率；翻新后的东京凯悦以评估价八折转手，卖家赚了2倍——两笔2026年春季的REITs收购，路径不同，但都指向同一结论：资产价值取决于运营产生的净现金流。在成熟市场，酒店REITs已验证这一逻辑。

随着中国公募REITs底层资产类型进一步扩容至酒店领域，截至2026年5月，已有四单酒店公募REITs项目完成申报，涵盖包括城市商务有限服务酒店、中端标准化酒店、高端文旅度假综合体以及全服务酒店等多元相关业态。酒店资产证券化正迈入加速发展的重要阶段。上述海外案例的经验，对于正处于起步阶段的中国酒店REITs市场具有参照价值——当现金流质量成为估值核心，专业资产管理能力决定了资产的长期表现。值此关键窗口期，仲量联行携手中伦律师事务所联合发布《中国酒店 REITs 市场发展：机遇、挑战与实践路径》白皮书，旨在为酒店业主、投资机构及相关市场参与方提供决策参考。

酒店REITs发行的典型架构

目前市场上现已申报的酒店REITs项目均为商业不动产REITs，其对于底层资产酒店的定位、区位无特殊要求，仅须满足运营模式成熟稳定、原则上运营满三年且投资回报良好、项目符合合规要求等与其他所有类别的商业不动产项目（包括零售、办公等）发行REITs的统一基本条件，原则上即可申报。目前市场上公募REITs普遍采用的发行架构均为公募基金+资产支持专项计划（专项计划）的双层结构：

现金流质量是酒店REITs价值核心

白皮书指出，作为典型的运营驱动型资产，酒店的核心价值并非物业本身，而在于未来持续创造净运营现金流（NOI）的能力。因此，现金流折现法（DCF）是酒店资产估值的主要方法，通过综合分析未来经营现金流及相关风险因素，反映资产的长期投资价值。与传统不动产相比，酒店估值更加关注长期持有收益和分红能力，对现金流的真实性、稳定性及可持续性尤为重视。

在酒店REITs产品的审核注册阶段，现金流预测的合理性也是监管机构的核心关切。白皮书认为，估值过程中应关注非经常性收入的剔除、日常资本支出的充分计提以及经营预测的审慎性，确保估值建立在真实经营表现和市场基本面的基础之上。同时，不同运营模式下酒店资产的风险特征存在明显差异，全权委托管理、特许经营及自主经营等模式，对收益稳定性和风险定价均会产生不同影响，需要在估值分析中充分体现。

韩晶｜仲量联行评估咨询部资深董事：“估值中需将运营模式与城市能级纳入同一风险坐标。以国际头部品牌全权托管项目为例，依托成熟的标准化管控，其在一线及新一线城市的现金流抗波动能力最强，对应折现率取偏低水平;而同一模式若下沉至二线，或切换为加盟、自主经营，风险参数均需阶梯式上调，实现风险与估值参数的正向匹配。酒店资产估值的核心，在于识别并验证最具持续性的价值来源。”

法律与合规协同推动酒店REITs落地

白皮书指出，在酒店REITs项目申报过程中，底层资产权属是否清晰、建设及运营手续是否完备，以及资产能否保持持续稳定运营，都将受到监管机构和市场参与者的重点关注。相较于其他类型商业不动产，酒店资产的运营链条更长、参与主体更多，因此对法律尽职调查和合规管理提出了更高标准。

与此同时，酒店REITs的发行往往伴随着运营管理架构的优化与重塑。如何在满足REITs监管要求的前提下，合理厘清业主方、运营管理机构及品牌管理方之间的权责关系，是项目顺利推进的重要前提。随着首批项目有望于近期上市交易，特许经营、运营支持等更契合REITs监管逻辑的合作模式，正为酒店资产实现证券化与专业化运营开辟新的路径。

纪超｜中伦律师事务所权益合伙人：“律师的价值不仅体现在发行阶段的法律尽调和合规审查，更体现在帮助各方搭建可执行的交易结构和运营安排。酒店REITs项目兼具不动产、资本市场和酒店运营等多重属性，需要法律团队在监管要求与商业诉求之间建立有效衔接，为项目顺利申报注册及后续稳健运营提供支持。”

探索中前行，酒店REITs迎来长期发展机遇

酒店REITs市场的长期发展还依赖于持续扩募机制和优质资产储备，这将对原始权益人的资产管理和资本运作能力提出更高要求。

海外成熟市场积累了大量可供借鉴的实操经验：美国查塔姆REIT精准捕捉卖方再融资压力导致的折价出让窗口，以9200万美元收购6家希尔顿品牌酒店，利用6%的融资成本撬动10%的资产回报率，通过利差放大股东现金回报；日本酒店REIT则以1260亿日元收购东京凯悦酒店，卖方KKR以“低谷买入、改造增值、高点退出”实现三年近翻倍退出，买方则以评估价八折接盘，并计划追加改造持续释放增量价值。两笔交易也为市场提供了重要启示：

· 把握资产重估窗口兑现价值

· “私募+REIT”接力实现分工闭环

· 以改造创造增量超额收益，均是可行的实践路径

周涛｜仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理：“首批酒店REITs项目完成申报只是一个开始。作为一种不动产投资工具，REITs对酒店行业而言，实则是一场围绕资产管理能力展开的深层变革。展望未来，酒店REITs将进一步推动行业盘活存量资产、优化资本结构、提升运营效率，为投资者提供更加多元化的配置选择，也为中国酒店业迈向更加专业化、透明化和可持续的发展阶段注入新的动能。”