8月20日，上海重磅颁布了《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，本次规划从标题到内涵都发生较大变化，值得重点关注与解读。

▲图片来源：上海市人民政府官方网站

首先，整体来看，本次规划与以往规划有几个重大变化：一是标题中增加了城市更新，以往是没有的，可见城市更新将会贯穿未来五年的住房发展路线；二是内容核心导向上以改善住房民生为核心，推动城市高质量内涵式发展。这就是住房发展新模式的内涵，说明当前上海已经进入到楼市存量发展阶段，与以往的增量时代有本质区别，因此在住房格局、供地模式、住房属性及金融价值、住房管理等各个方面都会发生较大变化。

其次，本次规划的内涵变化对于购房者、开发商以及住房管理者三大主体均有较大的不同影响，同策研究院将从这三个方向逐一解读其核心要点。

▲图片来源：上海市人民政府官方网站

本篇先从购房者角度来分析，未来五年对老百姓住房及房价产生影响的六个核心要点：

一、住房体检，这是个新词，将会高频出现在以后的相关政策和行动中。政策明确提出“先体检，后改造”的原则来实施老旧小区改造，跟进体检的结果，来决定是不是要纳入改造，哪些先纳入改造。如果地基及框架结构没问题主要以加装电梯、适老化改造等方式；如果鉴定为C/D级别就是危房了，不改造则无法住人，情况好一些的房屋需要加固，情况严重的需要拆除重建。

二、住房体检费是未来房龄较高住房定期成本支出。目前住宅维修主要靠公共维修基金，实际是属于个人账户。本次规划文件明确提出要建立完善住宅专项维修资金政策，推动建立健全既有房屋安全管理公共资金筹集、管理、使用模式。也就是说未来会多一个资金保障，即公共账户，公共账户的资金来源理论上是土地拍卖出让金计提一部分，公积金增值收益一部分。刚刚出台的公积金新政也提出公积金可以用于购买政策性金融债，提高公积金收益用于房屋全生命周期安全管理等公共支出的补充资金。这就意味着政策正在形成闭环，未来二手房会增加一笔体检支出。

三、住房体检结果出来之后，还可能面临两个成本支出。体检合格的住房则无需后续费用，体检不合格的住房就需要加固维修甚至推倒重建，这个费用未来是以业主自筹资金为主。

一种情况是，如果是加固维修，加固的成本一般每平米几百到一千多，100平米的住房，加固费用大概几万到十几万之间。

另一种情况是，如果鉴定为D级危房只能推倒重建，原来是通过动拆迁形式来重建，现在已叫停大规模的大拆大建改为留改拆，所以大部分房屋不会通过动拆迁形式更多的是推行自主更新，也就是以业主自筹资金的原拆原建为主，政府仅提供审批绿色通道、补贴与税费减免，契合内涵式城市发展要求。对于部分缺少资金的业主，配套的政策会落地住房保险制度，文件明确要探索普惠性综合保险机制，所以住房保险未来应该也是一笔支出。

四、还有几个方面是提升住宅价值的方向，主要通过公共服务提升带来更为完善的配套，更便捷高品质的生活方式。比如文件提出要打造15分钟生活圈，因地制宜设置社区托幼、养老、卫生、文化、便民商业等配套设施，并提升物业的服务和治理水平，这次举措有助于住房价值的提升。

五、从保值的角度来看，未来并非所有房子都有较好的保值性。文件提出要大力发展高品质“好房子”，好房子基于超过3米的层高，更高的得房率，更先进的设计理念，更高的材料和硬件配置，产品等级明显高于新规之前的产品。从当前热销住宅来看，包括上海在内的核心城市，热销的基本都是新规后的“高质价比”的产品，消费者更乐于为新产品的溢价买单。从住房保值属性来看，原来更多是基于地段来判断，现在又多了一个维度，就是产品代际。

六、保障住房大力发展，将分流部分购房群体。十五五期间，推出25-27万套的保障性租赁住房，推出12万张的城市建设者管理之家的床位，每年推出5万多套保租房，2万多套的保障性床位，现在每年上海新房成交规模在4万多套，可见保障房的供应量还是很大的。

短期来看，会分流一部分刚需购房群体，进入到保障体系，保租房价格是市场的9-95折，这对短期租金价格会有一定的冲击，所以现在的房东宁肯让渡一部分租金，也不要让租客流失。但是从长期来看，对于楼市是个利好，能够更好的引进人才，这些人未来也会转化成购房潜力人群。

因此，这次住房十五五规划对于行业来讲是整体利好，能够提升整体居住品质和配套服务。上海步入进入存量时代，根据7普数据推测，上海超过50%的住房房龄超过30年，这些房屋的消费属性会越来明显，未来住房的体检费用，维修费用，保险费用，都会对住房价格产生一定的影响。随着好房子新规产品的持续入市，房屋的保值性也会明显分化。虽然上海楼市出现筑底信号，但是不代表你所住的小区房价不会下跌。所以老百姓还是要好好研究一下政策，便于未来做出理性的购房决策。

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