存量焕新启示录

撰文 | 大宝剑

排版 | fufu

图片来源 | 官方提供

存量商业的更新，正在成为中国商业地产无法回避的核心命题。当增量时代的红利逐渐退去，越来越多开业超过15年、甚至20年的项目，不得不直面同一个问题：如何在既有建筑、既有客群、既有定位的约束下，重新找到生长的理由。

凯德广场·金牛，是我们观察这一命题的典型样本。作为成都首个真正意义上的购物中心，它曾是这个城市商业现代化的重要标志。20年间，成都商业格局几经洗牌，这座项目始终在场，也始终在应对变化。

凯德广场·金牛

20年时间，足够一个商业体经历从标杆到存量样本的完整周期。凯德广场·金牛也不例外：

• 一期与二期之间长期只有一条单动线连接，客流“从二期逛到一期就走了”，高层冷区日益固化；

• 部分早期租户的品牌形象与消费趋势明显脱节，楼层业态配比趋于老化；

• 主力店占据两层大面积空间，但坪效与客流转化效率已不复当年。

项目面对的调改命题，不是简单的空间刷新，而是需要一场围绕资产回报与客群重构的系统性招调。要在整层围蔽施工的同时，保持全项目平稳运营，犹如一台跑车，一边在高速上疾驶，一边换轮胎。

如今，轮胎换完，这辆“新”车，跑出了怎样的新路线？

截至2026年8月31日，本轮调改焕新占商场整体经营面积的35%。调整品牌171个，引入首店品牌超70家——L3的集中亮相，将项目推向了新的高点。

如今通透的动线、明亮的空间、错落有致的新店招——让人很难将其与“开业20年”联系在一起。这种反差感，正是存量商业改造最值得审视的解答：一个老项目，如何持续保持向上生长的状态？

Vol.1

以“动线手术”

重构空间价值

调改的第一刀，落在沃尔玛。

2006年，凯德广场·金牛开业，沃尔玛同期入驻。20年后，2026年4月，沃尔玛在此开出“全新一代店型”全国首店，从两层压缩至一层，完成商品结构、空间布局与全渠道体验的系统性重构，焕新后客流与销售均带来惊喜。

20年前的强主力店以全新形态回归，背后是双方长期合作的深度信任，也展现了项目对主力店价值的主动管理：不是被动等待升级，而是深度参与、共同推动。

空间释放后，改造进入第二个层次：动线重构。一二期之间的单动线长期制约客流价值最大化，消费者从二期进入一期后“回不去”，意味着大量到访流量无法二次转化。

伴随沃尔玛（从L3整体退出、在L2面积释放），L3整层空间被释放。项目借此契机，打通了一二期之间的平面动线，并将L1、L2已有的动线向上衔接至L3，形成从L1到L4全线双动线的回字形闭环。L2的沃尔玛新店与L3的全新品牌矩阵，构成拉动垂直客流的双引擎，冷区被重新激活，高层空间的‘可达性’得到根本改善。

Vol.2

有“层次”的餐饮逻辑

让到访变成停留

动线解决了“到达”，但“停留”和“转化”需要内容。

凯德广场·金牛以“品质餐饮+生活方式”为核心，承接楼下零售与楼上体验之间的停留消费。在餐饮极度内卷的成都，关键不在于引入多少品牌，而在于搭建一个让人愿意留下来的组合结构。

凯德广场·金牛的答案是一个三层餐饮矩阵。

第一层：首店型品质餐饮，制造到访理由

贵厨酸汤牛肉锚定小聚宴请，绿茶以西南首店·山野风店型带来差异化空间体验，云山雀（成都首店）主打品质中餐，晓梦录（成都首店）以“砂锅焖海鲜+茶饮正餐”切入市场空白，泥窝（成都首店）补充品类丰富度。首店的集中落地，让这里从单纯“吃饭的地方”拥有了必打卡的理由。

第二层：自助型高频餐饮，锁定家庭复购

比格比萨自助（城西首店）、Modo·毛豆炉子（城西首店）、打铁匠（金牛区首店）、金猪烤肉、姜岩等构成高频组合，以高性价比和强社交属性迎合金牛片区家庭客群的聚餐与亲子场景，到店动机明确，高复购、强黏性，构成楼层客流基本盘。

第三层：后续储备品牌，保持话题续航

丁海记（预计9月25日开业）、寿司郎（预计10月4日开业）错峰排布，让楼层在8月集中亮相后仍有持续的话题输出，以成熟品牌的稳定客流为整个楼层餐饮矩阵兜底。

三层结构的逻辑不是“填满铺位”，而是品类互补×场景分层×节奏错峰：首店引流、高频复购、储备续航在同一楼层形成闭环。

餐饮之外，品牌焕新的零售与服务业态延续了“首店/旗舰店”策略，但更聚焦“品质家庭日常”。亲子童装、成长教育、数码家居、服务体验构成非餐饮内容矩阵，Little MO&Co.、jnby by JNBY全新升级形象，观東方、QIRAN启然、AutoFull傲风电竞椅等金牛区首店强化了“区域独有”标签。这些业态与餐饮形成了自然的消费衔接，消费场景的相互渗透，让“停留”从被动变为主动。

Vol.3

流量向上

打造“垂直”消费路径

更大的变量在B1。8月29日，宝可梦官方卡牌道馆金牛区首店正式开业——既是凯德广场·金牛20周年与宝可梦诞生30周年的时间交汇，也是项目在年轻赛道上的关键落子。

作为集卡牌竞技、互动体验、主题打卡与兴趣社交于一体的复合型IP空间，宝可梦官方卡牌道馆的落地，本质上是凯德广场·金牛以内容驱动流量的一次年轻化实践。相比传统零售铺位，其链接的不仅是亲子家庭，更覆盖Z世代及泛二次元消费群体，为项目打开了新的客群入口，也带来了更具活力的年轻增量。

更重要的是其可持续运营价值。卡牌小课堂、训练家交流赛、绘梦工坊等常态化活动不断丰富消费者参与场景，将一次性到访转化为持续复访。对于购物中心而言，IP空间的价值从来不止于开业声量，而在于通过持续更新的内容生态，构建稳定的圈层社群和长期运营能力。某种意义上，这正是当下实体商业从“经营空间”向“经营兴趣”转变的重要体现。

作为B1层的客流发动机，宝可梦与周边小餐业态形成了天然互补：IP带来的停留时长，直接转化为餐饮的到店率。跨层导流价值由此显现：B1宝可梦打卡、L1/L2服饰逛买、L2沃尔玛超市、L4运动体验、L3/L5正餐。高层空间不再是“不想往上走”的区域，而是“顺便多逛一层”的探索路径。

Vol.4

从“区域配套”

到“区域流量枢纽”

调改之前，凯德广场·金牛的角色更接近“城西的家庭配套商业”：有稳定基础客流，但在消费升级和年轻化趋势面前缺乏主动吸附力。调改之后，首店矩阵的密集落地、动线闭环带来的游逛效率提升、B1的 IP引擎与高层体验业态的垂直联动，共同将项目推向了“制造到访理由”的流量枢纽位势。

这一转变的底层逻辑，可以归结：选伙伴而非填铺位，理念匹配优先，焕新首店阵容是“筛选”的结果而非招商的偶然；选常态而非突击，将调改嵌入日常运营，让商业活力持续在线。

所有选择回归对“客”的精准适配。目前项目已完成全年龄段覆盖，年轻客群占比稳健，35岁以上顾客的消费力依然强劲——多代际消费场景的叠加，正是这座20年项目真正的商业厚度。

当众多同期商业体面临设施老化、客流固化时，凯德广场·金牛为存量商业提供了一个可参照的模型：不追求一次到位的大开大合，而是在持续经营中完成空间、品牌、业态的逐层迭代，让商业生命力始终在线。

一座20年的项目依然能给人“新”的感受，不是因为建筑有多新，而是因为它还在生长。

而这场在“高速路上换轮胎”的挑战，从来不在某个楼层、某次调改的“局部修补”。而在于一座商业体能否以20年为周期，持续为自己换上全新的“轮胎”，从一个购物场所，进阶为城市生活方式的持续提案者。 从区域配套到流量枢纽，从家庭消费到多代际共生，凯德广场·金牛的蓝图，是成为成都市民心里那个“永远值得再去一次”的地方。

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