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最近网上一帮人吵翻了天，吵得那叫一个热闹，我一看内容，好家伙，绝对称得上是当代医学奇迹级别的"文盲"聚集地。

起因是官方一句"房地产供求关系发生重大变化"，这话被这帮人翻译成了：房子过剩了！进入存量房时代了！以后白菜价！北京都不用盖新房了！

绝了，简直就是又傻又天真！

后台但凡有粉丝拿这套说辞来问我的，我基本都是秒拉黑，倒不是我脾气差，实在是认知这道坎儿，我帮不动。

这跟幼儿园还没毕业就嚷嚷着要考清华一个道理，敢想是好事，但敢真信就属于人傻钱多，容易被割了都不知道疼那种。

咱今天就把这事儿掰扯明白了，省得你出去被人忽悠。

1.先说供求关系这茬

这话早在两年前的高层会议上就提过了，压根不是什么新鲜出炉的猛料，可一到某些自媒体嘴里，立马就给整成"以后不缺房"这种耸人听闻的结论，这脑洞开的。

咱捋一捋官方原话到底啥意思。所谓总量矛盾下降，说的是全国大规模盖房子、住房绝对紧缺的那个历史阶段过去了，可不等于真不缺房了。

城镇居民人均居住面积才刚过30平出头，说白了这就是刚吃饱饭的水平，离住得舒坦体面，中间还隔着老大一截呢，这也能被解读成"过剩"？我看是解读的人自己先"过剩"了点什么东西。

2.真正的问题出在哪儿？

出在结构上。有些地方确实盖多了，可另一些地方，尤其是人口拼命往里挤的城市，房子照样紧张得冒烟。北京就是活生生的例子，一会儿细说。

这才叫"结构性矛盾突出"，跟"全国房子过剩"根本不是一码事，这俩概念隔着十万八千里，非要往一块儿凑，属实是没话找话。

3.再聊聊存量房时代

这几年二手房交易占比确实涨得挺猛，从2020年往后算，到今年前8个月都过了五成。可这数据一到某些人嘴里，立马就给脑补出"新房要凉"的悲情剧本，这联想能力。

二手房卖得多，说明大家换房换得勤快了，跟新房该不该盖，压根是两码事，非要凑一块儿。

你看看那些城镇化早就搞定的发达国家，人家每年照样盖新房，年新建量照样是百万级别的，人家也没因为二手房卖得多，就把盖房子这事儿给忘了，人家心里门儿清着呢。

那存量房时代到底改变了啥？我琢磨着，主要就两块，也别指望我给你画什么大饼，就是实打实的变化。

第一，以前拼的是谁拿地快、谁盖楼猛、谁营销猛，说白了就是速度经济，谁先把楼盖起来卖出去谁就赢。

这套打法在存量房占大头之后就不那么灵光了，光会吆喝没用了，得看真本事，以后大家更看重房子本身的实际居住体验，这些细节反而变成了硬指标，糊弄不过去了。

第二，定价逻辑也跟着变了。以前一个地段的房子，价格基本差不太多，靠的是地段本身撑腰，你哪怕装修拉胯点，照样能卖上价，靠的就是那块地皮金贵。

往后可不一定了，同一个板块里，房子和房子之间能差出几十万甚至几百万，这才是接下来大家得多留个心眼的地方，别再一门心思盯着地段这一个变量了，那套老经验该更新了。

说回北京

北京这地方的特殊，我给你捋一捋你就明白了，它早就不是"北京人自己的北京"了，它其实是个全国市场，全国各地的钱都在往这儿使劲儿挤，跟春运抢票似的，你不来自然有人来。

有一类人，把老家的房子处理了，卖完拿着钱直接来北京做资产整合，这笔账他们心里门儿清，老家的房子搁那儿基本就是慢慢缩水，挪到北京来才算落了地，这种人来一个算一个，谁劝都劝不住，因为人家心里那本账算明白了。

还有一类，孩子在北京工作，与其年年给房东交房租,不如干脆买一套,毕竟长期在这儿生活总不能一直漂着，买了才算真正扎下根来，说白了就是把租金转成月供，横竖都是花钱，那还不如花在自己名下。

还有一类，冲的是北京的医疗资源来的，协和、天坛、301这些三甲医院，图的就是关键时刻能靠得上，这种需求你说它跟房价涨跌有啥关系？人家图的是命。

剩下的才轮到北京本地的刚需和改善，该结婚的结婚，该换房的换房，这部分反而是比例最小的那块，倒显得有点不够看了。

所以你瞧，北京的客群画像压根不是完全靠本地那点需求撑起来的，而是全国各地的钱、各种各样的诉求，一层一层往里叠加，这需求能不旺吗？而且这还不是一锤子买卖，是持续不断有新的购买力往里涌。

这事儿我看得挺明白，那帮吵得热火朝天的人，与其说是在讨论房地产，不如说是在自娱自乐，各说各话，谁也说服不了谁。

反正闲着也是闲着，吵一吵还能解闷，下次再刷到这类耸人听闻的说法，别急着信，也别急着转，先想想这话到底是谁说的，站在什么立场上说的！

不懂的，你来找我！手把手教会你如何避雷，如何打好这一轮资产保卫战！

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