前阵子刷二手房平台，刷到好几个核心地段的高层业主挂价砍了快20万，挂了大半年连个问的人都没。搁十年前这可是挤破头抢的香饽饽啊，当年销售吹得天花乱坠，说高楼层空气好视野敞亮，站在窗边半个城市都能瞅见，住进去倍儿有面。谁能想到当年的香饽饽，现在反倒成了不少业主甩不掉的烫手山芋。

当年大家捧着钱抢高层，其实都是顺着时代红利走的。两千年之后高层住宅开始慢慢多起来，到2010年之后直接迎来爆发期，随便翻公开的全国住宅销售数据都能查到。2021年是住宅销售的最高峰，全年卖了整整十八亿平方米。把过去二十年建的房子全部加起来，再对照现在全国约四百亿平方米的住宅存量算，现在国内至少有三亿人住在高层住宅里。

现在好多人纳闷，当年高层咋就能火得一塌糊涂呢。往根上倒，早些年城市里遍地都是矮楼房、棚户区，还有城中村和自建房。城市化往前推的时候，开发商拿地建高层，是当时最省事儿的选择。你想啊，同样一块地，建得越高能卖的货值就越多，谁都愿意这么干。

拆迁项目最磨人的就是时间成本，这个事儿干过地产的人都懂。走净地招牌挂流程的话，土地价格提前做几次市场调研，算好成本就能把数卡得明明白白。拆迁项目完全不一样，只要有一户住户不肯签字同意征收，原计划三年就能干完的项目，分分钟拖到六七年，运气不好的拖十几年都有可能。

当年开发商的账算得特别顺，拆掉六层的老楼，原地建起十八层的新住宅，拆迁成本不高，卖出去的货值却翻了好几倍，市场上行的时候这笔账怎么算都赚。可这笔账有个大前提，就是新建的高层住宅能顺顺利利全部卖出去。等到十八层、二十八层的高层慢慢没人接盘了，这套逻辑直接就玩不转了。

有人说那把高层改成低密低层产品不就得了，同样地块也能维持收益。原定价六万块的房源，十八层改成六层，单价就得涨到十八万，放到当下的市场根本没人买单。这套模式能不能成立，全看买房的人接不接受，地产上行周期里，靠拉高容积率撬货值，开发商赚的空间真的特别大。

早年城市往外扩建新城的动力也足，主城区拆迁住户多，谈补偿的沟通成本、资金成本都高得吓人。就拿上海来说，早年近郊新城的地块本来都是农田，走一下土地指标审批流程，付点青苗补偿和村民安置费就行。要谈的主体没几个，整体难度特别低，综合成本好控制得很。

当时几乎所有人都觉得房价永远涨，神话不会破，结果转头就被现实拍了脸。当年抢破头买到手的高层，现在好多连出手都难。你反过来想，以前拆个六层老楼，建二十层三十层的高层，赚的钱能覆盖全部成本，等哪天这三十层的老高层要拆迁，难道原地建九十层的房子回本吗，根本就不现实。

这种案例生活里真的不少，上海老静安那边早年建的塔楼，当年售价在同片区里算偏高的。放到现在再看，同地段的塔楼房价直接成了价格洼地，部分房源比普通老破小卖得还便宜，慢慢就被市场冷落了。北京的方庄片区更有代表性，挨着东三环，芳古园芳群园一大片住宅集群，是北京最早的一批高层住宅。

九十年代刚建成的时候，住的全是知识分子和高收入人群，风光得不行，地位和上海古北一期差不多。前阵子查链家平台，方庄片区现在的单价才五万多，搁那个地段真的是非常低的水平。小区里电动车乱停乱放，人车不分流，车位永远不够用，建筑老化冒出来的问题一个接一个。

房子和人一样，都是有生命周期的，老化的过程是慢慢推进的，不会突然某天全部爆发。手里握着超高层住宅的家庭，最稳妥的选择就是在各类问题集中冒头之前，赶紧置换出手。等居住体验烂到根里了，根本找不到愿意接盘的买家，等着政府统一出钱改造更是不可能，那得掏的资金体量太吓人。

懂家庭资产配置的人都能想明白这个道理，可现实很扎心，不少人明知道高层有长期风险，根本拿不出置换的钱。网上很多人讨论，说以后高层超高层最后都会沦为贫民窟，其实也不是瞎猜。等有经济能力的住户陆续搬走，剩下的大多是老人、流动人口和租户，整个小区的居住氛围直接就垮了。

当然高层也不是全是缺点，毕竟同地段的低密低层房子，价格贵到普通家庭根本碰不起。高层几百万就能拿下，相对来说确实是普通人在大城市获得居住改善的最低门槛，无非是要牺牲掉房产长期保值的能力，利弊本来就是掺半的。去年上海还专门出了高层住宅维修基金的相关政策，明眼人都能看出来，资产性价比这块，老破小的长期价值其实比超高层要高。

这种躲不开的物理衰退，逼得不少手里有钱的人早就悄悄把资金挪出来，往低楼层搬。现在大家看房子再也不盯着房价涨不涨了，之前没人在意的资本损失、房产回报率，现在全成了要重点考虑的因素。过去二十年几乎没人看租售比，哪怕租售比再失衡都无所谓，只要房价一直涨就赚，现在租售比已经成了买房持房必须算的硬指标。

大家现在评估房产，还多了房屋折旧这个维度。早些年没人关注折旧，毕竟2000年之后新建的房源整体都新，永远有下一个人接盘老房子。现在接盘的人群数量直接缩了一大截，站在三十年房屋使用周期的维度看，房子每年都在不停折旧，后续要掏的维修基金、各类公摊成本，全部都得算进去。

除了房子本身的自然老化折旧，还要面对产品迭代带来的代际碾压。就像现在的新能源车，同样五十万预算买车，隔一年出的新款同价位配置更高空间更大，完全就是降维打击。房产市场也是一模一样的逻辑，四代宅的概念这两年慢慢火起来，新入市的房子得房率高得离谱，重庆成都不少新盘得房率能做到百分之一百以上，福建闽侯部分楼盘甚至做到百分之一百三十。

有钱人着急往低层搬，本质上就是躲新产品代际更替带来的降维打击。房子从来都是投资属性和居住属性绑在一起的，站在投资角度算，高层住宅受折旧、产品迭代、维护成本好几层影响，资产价值长期都是往下走的。手里的高层卖完之后直接租房住也没啥丢人的，找不到更合适的资产选项的时候，这其实是特别理智的选择。

不少地产行业内部的人早就完成了资产调整，把手里多余的房产全部处理掉，直接选了租房住。这几年全国商品房全年销售面积一直在往下滑，巅峰时期一年卖十八亿平方米，现在市场腰斩之后又跌了百分之二十。不少人说房地产行业不会直接消失，之后会朝着长期健康的方向发展。

背后的核心逻辑很简单，过去二十年集中开工建了这么多房子，未来二十年刚好会集中迎来置换需求。不少置换都是被动的，房子老到已经没法住人，不得不换。之前厦门集美就有现成的案例，200不管是主动跑还是被逼着走，高层住宅以前头顶的那些光环早就碎得渣都不剩。这些年人口规模跨过拐点，以前销售吹上天的高楼层，藏着的成本漏洞和安全隐患全露出来了。当年抢破头现在砸手里卖不掉的普通业主，实实在在吃了时代的红利后遗症，有钱人提前搬回低层，早就踩准了居住体验升级的风向。大家现在买房再也不瞎跟风凑热闹，真正能扛过周期的房子，全是能让人踏踏实实过日子的舒心居所。

9年建成的楼栋直接被判定成危楼，根本参考资料：央视财经 高层住宅居住现状深度调研报告，中国住房和城乡建设部 全国住宅存量统计公报

没法继续住，住户只能全部搬离。