近日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房保障署面向人才配售住房通告（住保售〔2026〕015号）》（以下简称为“通知”），向市场推出495套四房户型人才房，项目是位于龙华核心区的安居华越龙苑，毛坯均价约3.96万元/平方米，价格约为周边新房市场价的6折左右。除了价格外，引起市场关注的还有认购门槛的降低，从原先从城市“高精尖“到包罗“中坚力量”的普通家庭，这一变化是否代表未来配售型保障房的趋势？从项目本身情况来看，又有哪些看点，后面我们来分析。

　　图片来源：深圳市住房和建设局

　　本次人才配售房的三大看点

　　第一、申购门槛大幅降低。申购家庭按人才层次分为六个队列，首次新增的“第六队列”即本科二孩家庭，只需满足深圳户口、无房、社保累计缴纳3年以上即可申购四房，显著降低人才配售房的门槛。这一调整意义深远，将普通多孩白领家庭纳入“高精尖“人才行列，既肯定了城市中坚力量的贡献又对国家鼓励生育政策的直接响应。

　　第二、稀缺四房集中放量。据统计，目前深圳可售人才房存量约2万套，其中四房仅约1200套，占比仅约6%。此次华越龙苑项目一次性供应495套，相当于全市存量四房房源的近四成，堪称“压舱石”级别的放量。从户型结构看，本次配售包含建筑面积约146-150平方米四房109套、约113-120平方米四房360套。对于多孩家庭而言，四房实现了“一步到位”的居住需求，避免了未来置换的折腾。

　　第三、十年后可转红本，按安居型商品房补差。通告明确规定“项目申购满十年后可以取得完全产权，并且按照安居型商品房补缴差价“，安居型商品房一般为市场价的5折，人才房为市场价的6折，折算后需补缴房价的16.7%左右，明显降低人才房的未来交易成本。

　　可以看出，本次人才配售房扩大申购群体、户型稀缺、交易成本下降，理论上会大幅增加潜在购房人群基数，但按照深圳人才配售房的以往申购数据，效果如何不确定性仍较大。

　　本次人才配售房的三个潜在隐忧

　　第一、上一批次该项目认购滑铁卢。首先，价格项目，安居华越龙苑毛坯均价为3.96万元/平方米，如果按照目前周边二手房的均价价格来折算，价格系数上涨至0.76，如果后期二手房价格继续下跌，按照人才房的封闭管理，十年后价格优势并不一定存在，这种担忧直接体现在认购率上，去年安居华越龙苑共推出590套，但是仅认购108套，去化率为18%，可见市场反应冷淡。

　　第二、产品方面容积率超高。项目周边配套堪称“顶配”，紧邻龙华超级商圈壹方天地，与深圳中学龙华学校仅一路之隔（直线距离约300米），周边规划有22/25/27号线三条地铁及深大城际。但内部产品规划有硬伤，安居华越龙苑容积率高达5.0，在深圳住宅项目中属于较高水平，尽管绿化率达40%，但超高的建筑密度意味着楼间距狭窄、公共空间局促、电梯等待时间长等问题。人才对产品的容忍度决定这一批次的认购率；

　　第三、深圳人才房配售的集体遇冷。人才房的热度下降并非个案，而是全市场的普遍现象。2025年1-11月深圳可售人才房累计配售超1.5万套，平均去化率约21%，较2023年82%的去化率约下降61个百分点。除南山、光明核心区项目售罄外，龙岗、大鹏等偏远区域及三房大户型弃选率极高，整体去化率仅约43.6%。随着市场供应增加和政策常态化，人才房已从“闭眼入”的稀缺资源，回归到需要精挑细选的普通商品逻辑。

　　总体来看，本次通告既展现了深圳以真金白银吸引人才、回应生育政策的诚意，保障房未来的价值坐标也从“留住顶尖人才”的竞争工具，回归“让奋斗者安居”的民生底色。从产品本身来看，也折射出人才房市场未来从“政策红利”向“产品力竞争”转型的必然趋势，产品本身的居住品质、未来流通时的价格锚点，才是这场“长期持有”中更需要审慎掂量的变量。

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