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前段时间，宁波连续下了几天的大雨。

部分地区积水没过路沿冲进绿化带，当地网友拍了视频发小红书，越野车开起来看着都像划船。大家都盼着公司能批几天居家假，好在屋子里避避雨。

有绿城馥香园的准业主在评论区里开玩笑说：

回家了也得淋雨。

几天的降雨，馥香园内出现多处渗漏情况。

特别是小区的会所，电梯、大堂、卫生间，雨水顺着顶灯倾泻而下。

因为持续不断地漏水，木质地板腐烂翘边，墙面出现大面积斑驳，地板插座腐蚀生锈，彻底报废。

狗蛋记得以前听郭德纲，老郭形容自己的家里破，说有时候雨太大“全家人得上外面避雨去”。听完只觉得是个形容。没想到，现在回过头看馥香园的插座，满眼都是漏电的安全隐患。

雨下大了，还真不敢在屋里待着。

馥香园是绿城2024年，在宁波高新区打造的高端改善项目。当时，恰逢绿城进入宁波第二十年，宣传上，这个项目对外也被称为：

承载绿城“宁波之心”的年度进阶作品。

其最核心的卖点，就是下沉式会所。

同年10月，项目首次开盘，洋房产品成交均价约40666元/㎡。同期，高新区在价格上能和馥香园掰手腕的，也只有“保利・海晏天珺”等少数几个高端项目。

可以说，靠着会所，项目成功卖出了溢价。

馥香园预计今年8月正式交付，算算日子，距离现在不到2个月。

这个节骨眼上，出了这样的事儿，业主们挺闹心。各大社交平台随便一搜，到处都是维权的帖子。

2

当然，一次漏水事件，还不至于让业主们这么愤怒。

实际上，这已经不是馥香园第一次漏水了。

去年7月，台风“竹节草” 登陆浙江，带来了全境持续性强降水。

馥香园没扛住考验，漏了。

据业主描述，当时会所出现严重积水，最高处甚至能淹到小腿。只是，开发商第一时间封锁了消息。而面对业主的询问，开发商不愿意面对面沟通，只说后续会整改。

一个月后，8月，宁波又迎来降雨天气。

馥香园还是没扛住考验，又漏了。

这一次，业主们主动出击，组织60个代表，要求开沟通会。

会上，绿城方面派来几个中层代表说明情况，同时收集了一下诉求，虽然没有出具体的整改方案，但开发商拍着胸脯保证，业主们妥协了。

最终说明会草草收场。

接下来几个月，宁波没有下大雨，业主们满心期待会所的整改结果。

到今年2月，项目以“清盘”为理由：

突然关闭了会所。

不能时不时跑去监工了，业主们有些不放心，但会所闭关，客观上有利于全面整改的推行。

反正是业主们这么安慰自己的。

一晃两个月过去，5月初，在业主们的强烈要求下，绿城终于同意带部分业主参观会所的整改现场。

只是不去不知道，一去吓一跳。

业主们转了几圈，总感觉和几个月前看到的会所相比，没啥改变。有人弯下腰摸了摸地面发现：

连当初泡坏的地板，好像都没换。

后续的沟通会，开发商也彻底摊牌了，表示改造目前尚处于“进购材料的准备阶段，尚未施工”。同时，漏水的后续事宜，不再给出任何承诺：

一切按购房合同条款来。

据说，听完这话，业主们群情激愤，场面差点失控。

可胳膊终究拧不过大腿。

到目前，馥香园的整改依旧缓慢，每逢雨天，业主们都会自发到会所拍摄漏水照片，然后发到网上。

只能寄希望于这种方式，维护自己仅存的权利。

3

这几年，全国迎来连续的丰水年份。

2024年，全国平均降水量697.7毫米，为1951年有完整气象记录以来历史第四多。

2025年、2026年虽然有回落的趋势，但降水量依旧高于常年平均水平。

雨一直下，不少房企的高端项目，都没能抗住大雨的考验。

作为全国性房企，也是全口径销售额破2500亿的行业头部房企，一方面绿城的项目够多。

加上刚好赶上项目的交付高峰，绿城需要接受考验的情况，也比一般房企也更多。

除了上面提到的宁波馥香园，绿城这两年全国有不少项目，都因为漏水问题，遭遇过业主集中维权。

典型的像深圳的“桂语兰庭”，2025年10月二期交付后，大量业主反映木地板发霉、窗台渗水。

青岛的“凤栖海棠”，2025 年3月交房后，有业主反映，主房屋主卧窗户漏水导致墙皮脱落。

成都的翡玥兰庭，交付不到一年，出现建筑外立面渗水开裂.......

狗蛋说，绿城是有点“水”逆在身上的。

当然，雨下得多，不是房子漏水的借口。

漏水维权频发，根源还是品质问题。

4

2018年张亚东接任后，绿城彻底告别宋卫平时代的 “精品慢开发”，全面转向规模优先的高周转路径。

拿地到开盘平均周期从 12 个月以上压缩至6.1个月，部分核心城市实现 拿地即开工、半年即取证。

“开局就开战、起步就起跑、冲锋就冲刺”是绿城那几年常喊的口号。

高周转不一定会带来项目品质的滑坡，但大部分高周转房企的品质，都出现了滑坡。

显然，绿城也没逃过这个魔咒。

带来高规模增速的同时，高周转模式往往会侵蚀房企毛利。

从公开数据上看，绿城2025年综合毛利率为11.9%，在全口径销售额TOP10房企中，比华润置地低 9.3个百分点，较中海地产低 3.6 个百分点。

仅高于龙湖的9.7%和万科的8.6%。

毛利过低的情况下，部分项目为了保障最后的结算利润，容易在施工等环节压缩成本。

2025年3月，张亚东正式离开绿城，公司掌舵人换成了在中交干了30多年的总经理刘成云。

虽然换了帅，但张亚东时代的后遗症依然在。

今年3月底，绿城发布了2025年最新业绩情况。

公司全年净利润22.86亿元，同比下滑44.86%，归母净利润轰动了全行业：

全年仅7100万。

2500亿以上的销售额，最后只干出7100万的销售额，有网友说，绿城盖房，盖出了不要钱的气势。

房企都不挣钱，能把房子盖好吗？

5

刘成云执掌绿城后，绿城的变化是非常明显的。

考核上，绿城取消了过往固定的评级模式，转而实行基于“利润贡献”的动态评估。

拿地上，绿城也一改往日“地王收割机”的疯狂，开始精打细算。

数据显示，今年1-5月，绿城权益拿地额仅约98亿元。

要知道去年同期，绿城拿了近370亿元。

除了制度与投拓风格上的变化，还有一个变化也值得注意。

过去，因为对成绩确定性的追求，绿城虽然是全国性房企，但长三角一直是战略核心，业绩贡献率常年80%以上。

而从今年开始，绿城对一些优质市场也展现出了更浓厚的兴趣。

典型的就有北京。

6月2日，绿城以底价8.87亿元，摘得大兴区三合庄0188地块，570多天，重新在北京拿地。

此外，绿还积极参与了包括丰台蒲黄榆地块、通州九棵树的争夺。

变化的背后，目的只有一个：

全力做出利润。

这两天，绿城北京新项目的案名已经出来了，名为“朗月和风”，与隔壁绿城的晓月和风项目，同为“和”字辈儿。

新项目上，绿城也展现出了不一样的气势，不仅独立拿地独立操盘，拿地当天下午，就同步挂出了项目设计方案。

保住利润的同时，绿城想要为重回北京打响头炮。

只是，拿地即出总图、20天出案名，绿城的积极，反而让部分购房者心里没底：

这速度，仿佛又看到了张亚东时代的影子。

大家担心“朗月和风”走上邻居“晓月和风”的老路。

去年年底，刚刚交付的晓月和风曝出业主维权，大兴区住建委介入，责令绿城方面整改。

至于维权的原因。

巧了，也是漏水。