8月28日，房地产市场划时代的改革政策集中落地。首先，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，《通知》部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。然后，中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，《意见》为更好满足房地产合理信贷需求，重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。

▲图片来源：中华人民共和国住房和城乡建设部

以下为同策研究院院长宋红卫针对本轮多个商品住房制度改革和重构的解读：

一、《关于完善商品住房销售制度的通知》政策看点主要在以下五个方面：

1、三部门出台商品住房预售监管政策标志着十五五正式拉开了住房发展新模式的序幕，核心内容包括资金监管的升级和完善，现房销售模式的探索、房企项目开发模式以及配套政策都发生较大的变化，这一变化大大降低了房地产开发、销售的杠杆，标志着旧三高模式的终结。

2、随着我国保交流接近尾声，在政策支持以及企业积极自救的基础上，保交楼得以基本解决，资金监管的升级是进一步稳固现有的成果，降低行业风险的重要举措；其中预售条件提升至封顶，可以大大降低烂尾停工的风险，但是对于开发商回款及资金压力会有明显的提升。这次文件明确了资金监管的主体，市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作，这能有效提高资金监管的效率和质量。

3、现房销售模式的政策鼓励，而非强制，既体现了我国住房新模式对于现房销售的政策导向，又兼顾了当前过渡期，开发商的资金压力以及市场情况，让企业灵活选择，同时，给到现房销售的相关要求及配套政策支持，说明现房模式已经正式进入探索期。

4、项目公司制的改革对大型集团开发商影响较大，改变了集团统筹决策以及资金调度安排的功能，尽管资金投资决策在集团，但是一旦项目投资后，集团的决策和干预能力降低，风险主要局限在项目公司上，能够做到很好的风险隔离，这也是政治局会议要求的筑牢安全屏障的具体体现。

5、推行主办银行制度，也是房地产配套金融制度的改革，把银行的利益与风险进行了绑定，提高了银行对风险的把控，起到更高的资金监管责任。可以看到随着这一政策的落实，新模式构建的具体框架更为清晰，也表明了未来发展模式的新导向，但是这个对于规范行业会起到很好的作用，但是在转型过程中，开发商会有一定的适应期，开发商面临短期较大较大，尤其是预售条件必须封顶，对于开发商的资金压力会有明显的提升，同时，现房销售制度，对于开发商的资金压力，资金周转时间，都会明显提升，在过渡期，相关部门也要给与融资、税收等方面政策的配套支持，只有这样，才能实现向新模式良好的过度。

二、《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》,政策看点主要体现在两个方面：

1、从资金监管升级到预售资金制度改革可以看到政策是制度重构，不是短期救市刺激:一边保护购房人，解决“烂尾仍还贷”痛点；一边重塑房企融资逻辑，拉长开发贷周期，但同时大幅延后预售项目的按揭回款，倒逼行业告别高周转，推动向新模式转型。

2、短期会改变房企现金流、新房供给节奏；长期利好降低房地产系统性风险，修复市场购房信心。1）预售模式下，房子没竣工，不用还按揭，从源头规避烂尾房的还贷风险，极大保护购房人权益；2）最长40年贷款，同等贷款额下月供下降，提升部分人群的购房可负担能力，利好刚需年轻人。同时，从开发商角度来讲，预售资金监管升级到现房制度都拉长了开发商的回款周期及资金压力，新模式也考虑到这个影响，出台了配套资金，开发贷期限拉长、竣工后才开始还本，减轻项目建设阶段的现金流压力，合理项目融资更稳定；主办银行制度，减少多头借贷乱象。

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