浙江
有些房子，注定充满了话题性。
最近，一套绿城凤起玉鸣的法拍房吸引了小编的关注。
房源面积约232平米，起拍价496万元，起拍单价约2.1万元/㎡，预计于12月1日开拍。
图源阿里法拍
毕竟是温州知名豪宅，虽然还没人报名，但吃瓜群众不少，2.1万元/㎡的起拍单价也是很有噱头了。
绿城凤起玉鸣（备案名：玉鸣园）位于鹿城区市府路与横渎河交汇处。该小区共8幢，外立面采用铝板+大面积的落地玻璃门窗，简约大气。于2019年9月开盘，主力面积138-251㎡，毛坯折后均价约3.7万/㎡，装修标准约为3980元/㎡，2022年12月底交付。
本次拍卖房源位于12幢501室，东边套，楼层较低。凤起玉鸣12号楼高约150米，楼王位置，妥妥的云端大宅。本次拍卖房源楼层不高，虽然没有云端视野，但可以享受小区中心花园景观。
楼栋位置示意图
最重要的是，该房源起拍价很有诚意，面积约232平米，起拍价496万元，起拍单价约2.1万元/㎡，包含3980元/㎡的精装修。
根据拍卖公告，房源无明显瑕疵，但未腾空，实际使用人于拍卖成交之日起一个月内腾空，买受人于拍卖成交之日起二个月内接收房产。
图源阿里法拍
对比该套房源开盘时的价格，毛坯单价约36873元/㎡，毛坯总价约857万元，加上3980元/㎡的装标，开盘含装总价约949万元。现在496万元起拍，相当于打了5折。
图源温州房管网
二手房方面，凤起玉鸣不同房源成交价相差较大，如139平米房源成交均价约2.9万元/㎡、中大户型（180平米、247平米等）成交价均价大致在3-3.8万元/㎡。
据温豪宅平台显示，与本次拍卖房源同面积房源二手房报价在3.6-4.5万元/㎡，中楼层报价相对高些。
但今年9月，同样是12号楼低楼层233㎡房源（带开发商精装修），以810万元成交，成交单价约34763元/㎡。
综合来看，本次拍卖房源496万元的起拍价和9月810万元成交的同面积房源，价差有300多万元，这个差距足以吸引很多人报名。
不过价差是价差，能不能拍还要考虑其他。
先说优势。地段是凤起玉鸣最大的底气，市府路沿线、横渎板块，配套成熟、城市界面好，是温州豪宅的标杆聚集地。加上绿城品牌、高颜值外立面、次新交付，小区底子还是很不错的，颇受改善群体认可。
当然，楼层硬伤也不能忽视，低楼层采光、日照会受楼栋遮挡影响。另外未腾空交付暗含隐形风险，虽然公告中写了腾空时限，但不代表一定能按时顺利腾退，一旦原房东以各种理由拖延，后续可能需要依靠法院强制执行，周期拉长、沟通成本增加，甚至出现额外纠纷。
对于自住改善的群体来说，能接受该房源低楼层采光弱点，并且已经提前核实清楚占用情况、确认腾退风险可控，做好充足预算，在竞价时守住自己的心理上限，那该房源或许是个不错的选项。
最终这套房源会以怎样的价格成交，是低价捡漏，还是被一路抬价？12月2日揭晓答案。
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