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报告全文如下:

QUOTE

这是一宗典型的 低成本进入、需以价换量 型机会地块——地价优势明显，产品密度却是绕不开的短板。

重庆两江新区J07单元02街区004地块位于 鸳鸯板块（原力帆片区） ，是北向发展主轴上的近郊品质板块。本报告从城市、区域、板块、地块、竞品到财务做系统研判，核心回答一个问题——这宗地到底值不值得拿、怎么拿。

本文看点

01

量价齐升，地价房价比健康

02

容积率偏高，产品力天然劣势

03

拿地上限与双预警值测算

00

CONCLUSION

投资核心结论

核心判断：建议审慎参与，以底价或低溢价（不超过5%溢价、对应楼面价上限约8270元/㎡）获取本案。

基于对城市、区域、板块、地块、竞品及财务的系统研判，本案具备 地价成本优势明显、板块量价齐升 的进入条件，但存在 容积率偏高、下半年供应叠加 的核心制约，属于典型的低成本进入、需以价换量型机会地块。

三条建议理由

1

量价齐升、地价房价比健康：鸳鸯板块2026年6月新房成交均价18548元/㎡（同比+18.26%），起拍楼面价7878元/㎡对应地价房价比约0.43，处于健康区间。

2

拿地成本优势明显：起拍楼面价7878元/㎡低于同街区近期成交高位（005地块8426元/㎡、006地块8300元/㎡、邦泰002地块8367元/㎡）。

3

存在产品短板需警惕：本案容积率2.10明显高于板块同期地块（多为1.5-1.8），难以打造纯低密四代宅，与邦泰观山川、海成金开郡形成产品力落差。

核心风险提示

供应叠加

2026年下半年海成、邦泰新地块集中放量，短兵相接，供应叠加压力大。

去化放缓

板块去化周期2026年6月约9.2个月（12月口径），曾于2025年12月升至12.2个月，需警惕去化放缓。

产品同质

容积率2.10限制产品低密化，在四代宅、新规低密改善主导的板块存在同质化竞争劣势。

7878

起拍楼面价（元/㎡）

7.7

起拍总价（亿元）

建议售价中性（元/㎡）

NOTE

数据来源：CRIC/克而瑞数据、用户上传出让公告。备注：数据截止时间为2026年7月10日。

01

CITY & REGION

城市与区域背景分析

基于重庆一路向北的城市发展主轴，本案所处的两江新区是国家级新区，为重庆向北扩张的核心承载区与产业、人口集聚高地。

经济基本面

两江新区2025年全域GDP达5632.78亿元，增长6.5%，稳居19个国家级新区第一方阵；三次产业结构为0.3∶30.7∶69.0。

人口结构

常住人口353.6万人，城镇化率95%。

产业支撑

拥有4000亿级智能网联新能源汽车、3000亿级新一代电子信息、2000亿级软件信息服务集群；2025年新能源汽车产量94.59万辆，占全市73%。

2025年11月，重庆整合原江北区、渝北区核心板块，全新两江新区正式落地；2026年3月发布 一带一轴一廊空间格局 ，城市主轴串联观音桥、照母山、中央公园、空港四大组团。板块房价梯队分化明显：观音桥2.1万-3.2万元/㎡，照母山1.1万-2.8万元/㎡，中央公园1.2万-1.6万元/㎡，空港部分下探至万元以下，南北价差超两倍。

「本案战略占位：北向发展主轴上的鸳鸯板块（原力帆片区），近郊品质板块、成熟居住区与产业区，开发氛围与企业聚集程度较高。」

NOTE

数据来源：两江新区统计局、两江新区政府官网、CRIC/克而瑞数据、问知知识库。经济人口数据截至2025年，规划数据截至2026年3月。

02

LAND PARCEL

宗地分析

综合区位、交通、指标研判，本案 区位优质、交通便利、配套成熟 ，但容积率偏高构成产品端核心约束。

区位与交通

鸳鸯板块位于一路向北主轴、金开大道沿线；据乐居财经/克而瑞好房点评，金开大道沿线约30座别墅项目， 重庆68%千万级豪宅汇聚于此 。临近轨道3号线（园博园站）、5号线（园博中心站），紧邻金开大道，无缝串联内环快速、机场路，快速直达照母山、汽博核心商圈。教育、商业、医疗、公园配套齐备，依托园博园生态资源及光环购物公园。

表1　宗地基本信息汇总表

项目

指标

宗地编号

两江新区J07单元02街区004地块

所属板块

鸳鸯板块（原力帆片区）

用地性质

二类居住用地

土地面积

69.8亩（约46533㎡）

容积率

2.10

可建体量

97715㎡（约9.77万方）

起拍总价

76980万元（7.7亿元）

起始楼面价

7878元/㎡

保证金

15396万元（1.54亿元）

出让时间

2026年7月29日

环线位置

环线外

出让类型

商住类国有建设用地使用权公开出让

限制条件：容积率2.10属中高密度，明显高于板块近期成交地块（1.5-1.8），意味着须以高层产品为主，难以打造纯洋房/低密产品。

NOTE

不利因素核实提示：参考同片区邦泰观山川周边曾存在临高架桥、加油站、鸳鸯生活垃圾转运站、高压线等敏感设施，本案应重点核实。须以实地踏勘及政府公告为准；数据截至2026年7月10日。

03

MARKET

市场篇

基于鸳鸯板块新房量价数据，板块呈现 明确的量价齐升通道 ，需求持续释放。

表2　鸳鸯板块新房近12个月月度成交量价表

月份

均价

套数

成交(万㎡)

供求比

2025/08

31

0.40

8.24

2025/09

78

1.13

0.38

2025/10

86

1.22

1.35

2025/11

107

1.49

2.91

2025/12

84

1.13

0.38

2026/01

93

1.19

1.03

2026/02

112

1.35

0.80

2026/03

147

1.87

1.20

2026/04

206

2.54

1.76

2026/05

211

2.65

1.59

2026/06

261

3.41

1.06

2026/07

4

0.06

成交均价从2025年8月16010元/㎡稳步攀升至2026年6月18548元/㎡（ 同比+18.26% ），成交套数从31套放量至261套，量价齐升趋势明确。

板块梯队：鸳鸯板块价格区间约1.6万-1.88万元/㎡，处于两江新区中间梯队，低于观音桥（2.1万-3.2万）、照母山（1.1万-2.8万高位），高于空港。板块地价理性、多以底价或微溢价成交，但 本案容积率显著偏高 。

表3　鸳鸯板块近2年宅地成交明细表（节选）

项目

受让方

楼面价

容积率

溢价率

H02·N18-6-2/06（24031）

海成

7006

1.8

0

邦泰观山川（25026）

邦泰

8200

1.7

0

海成·金开郡006（25049）

海成

8300

1.7

0

海成·金开郡二期005（26006）

海成

8426

1.8

1.52

J07·02街区002（26012）

邦泰

8367

1.5

2.03

本案 J07·02街区004

待定

7878

2.10

待定

库存与去化

2026年6月去化周期约 9.2个月 、库存面积约14.53万㎡；2025年12月曾达12.2个月，已从高位回落但仍偏高。二手房方面，两江新区二手房价约9376元/㎡（房天下，2026年7月），2026上半年重庆中心城区二手房成交份额升至75%，对新房刚需形成一定分流。

「本案以7878元/㎡进入，对应板块1.85万元/㎡成交均价，地价房价比约0.43，处于健康区间，具备利润空间。」

NOTE

数据来源：CRIC/克而瑞数据（库存口径为普通住宅+别墅）。数据截至2026年7月10日。

04

COMPETITION

竞品对标分析

竞品普遍以四代宅、新规低密改善为主， 本案产品力天然处于劣势 ，但成本端具备价格竞争空间。

表5　板块及周边竞品横向对比表

项目

形态

容积率

均价

去化

海成金开郡

四代宅低密

1.7

首开约87%

邦泰观山川

纯板式改善

1.7

网签约73%

海成云湖郡

四代宅走量

较高

1355套

招商+康田

改善（待入市）

1.5

待定

待入市

本案004地块

高层为主

2.10

建议18000

目标55-65%

注：竞品成交均价为CRIC商品住宅口径（取2026年7月最新月度成交均价），统计区间2025/07-2026/07；本案数据为预估/测算示意。

重点竞品深度拆解

CASE 01 海成金开郡（最直接竞品）

金开大道稀缺大社区、极致得房率（约140%）、4000㎡生态湖景观、330米超阔楼间距、四代宅新规产品；首开约87%去化验证低密改善产品力，商品住宅口径成交均价约19115元/㎡（CRIC商品住宅口径，2026年7月；6月为18880元/㎡）。

CASE 02 邦泰观山川（紧邻）

低密纯板式、临龙景湖、双轨交通、优质学区；5.6万方景观观山九境，799户；取证374套已网签272套（约73%），商品住宅口径成交均价约19951元/㎡（CRIC商品住宅口径，2026年7月；价格为三盘最高且近三月小幅回落）。

CASE 03 海成云湖郡（走量标杆）

四代宅、商品住宅口径成交均价约16969元/㎡（CRIC商品住宅口径，2026年7月；期内在15956-16969元/㎡区间波动），成交1355套、成交面积14.58万㎡，套均价168.73万元，验证板块低总价+高得房率走量逻辑。

本案差异化机会：以更低楼面价（7878对比8200-8426元/㎡）换取价格竞争力，走改善品质+价格优势路线，或部分楼栋做高得房率新规产品缩小与竞品差距。

NOTE

数据来源：CRIC/克而瑞数据。竞品成交均价为商品住宅成交口径，统计截止2026年7月10日。

05

CUSTOMER

客户篇

本案客群以 板块内及周边改善型客群 为主，兼顾首改；受容积率2.10影响，产品偏高层，总价门槛相对四代宅低密项目更低，可承接价格敏感型改善及首改客群。

表6　目标客群分层画像表

客群层级

占比

面积偏好

总价区间

核心（改善置换）

约50%

120-143㎡

220-280万

重要（产业人才）

约30%

95-120㎡

180-230万

补充（首改/投资）

约20%

85-110㎡

160-210万

注：占比、收入、总价为综合竞品客群及本案定位的预估值。

购房动机集中在改善居住、板块价值认同、产业人口就近置业；产品偏好新规/四代宅高得房率、南北通透板式、套房设计、景观资源。板块2026年1-6月成交从1月93套升至6月261套， 客户厚度尚可支撑去化 ，但预判下半年新盘叠加将形成分流，本案月均去化流速预判约30-45套。

NOTE

数据来源：CRIC/克而瑞数据、竞品调研。客群画像为综合预估，数据截止2026年7月10日。

06

PRODUCT & PRICING

产品与定价篇

基于容积率2.10的硬约束，产品应以高层为主，走 高得房率新规高层+品质改善 路线，主打120-143㎡主流改善+95-110㎡首改。

表7　产品面积配比加权测算表

面积段

方案一（改善主导）

方案二（推荐，均衡）

85-110㎡

25%

35%

110-143㎡

55%

50%

150㎡以上

20%

15%

加权特征

均价较高、流速偏慢

流速更快、去化更稳

套数估算

约700-750套

约750-800套

「推荐方案二：以110-143㎡为主力承接改善，以85-110㎡切入首改扩客户面；产品价值排序——得房率/赠送 > 景观界面 > 户型南北通透 > 智能精装 > 社区配套。」

表8　市场比较法多因素权重定价推导表

比较因素

权重

本案修正方向

区位/交通

20%

与竞品相当

配套成熟度

15%

与竞品相当

产品力（容积率/得房率）

30%

劣（2.10），下修

景观资源

15%

中，略下修

品牌溢价

10%

视操盘方

楼间距/低密感

10%

劣，下修

综合建议均价

约18000（区间17500-18500）

分栋定价

景观面/朝向好楼栋溢价3-5%（约18500-18900元/㎡）；中间楼栋基准约18000元/㎡；临敏感设施/外围楼栋下浮3-5%（约17100-17500元/㎡）。

流速与车位

预判月均流速30-45套，首开去化率目标55-65%；车位建议8-12万元/个。

NOTE

数据来源：CRIC/克而瑞数据、竞品调研。定价及流速为中性/保守假设，数据截止2026年7月10日。

07

INVESTMENT

投资测算篇

多情景测算下， 中性情景具备覆盖融资成本能力 ，但保守情景存在IRR跌破融资成本线风险。

表9　货值测算表（三档）

情景

建议均价

总货值（亿元）

乐观

约17.1

中性

约16.2

保守

约15.3

表10　成本测算表（中性假设）

成本项

单方(元/㎡)

土地成本

7878

起拍楼面价，总价7.7亿元

建安成本

4500-5500

高层新规产品

管理费用

约300-400

按销售额比例估算

销售费用

约500-600

按销售额2.5-3%估算

财务费用

视融资安排

假设融资成本约6-7%

成本单方合计（不含税费与财务）约 13000-14000元/㎡ ，对应中性售价18000元/㎡尚有利润空间，但保守售价17000元/㎡下利润明显收窄。

— 推盘节奏（时间轴）

表12　IRR三情景对比表

情景

售价

去化(月)

是否覆盖融资

乐观

18

覆盖

中性

22

基本覆盖

保守

28

可能跌破

倒推拿地上限：基于中性售价18000元/㎡，可承受楼面价上限约8500-8700元/㎡；结合产品劣势，建议以起拍价至溢价不超过5%（约8270元/㎡）为上限，坚决不追高。设双预警值——售价底线约17000元/㎡、去化周期上限约28个月。

NOTE

数据来源：CRIC/克而瑞数据、成本测算假设。IRR、货值、成本、现金流均为测算示意/中性假设，需动态调整；数据截至2026年7月10日。

THE END

结论与策略建议

表14　核心风险提示表

风险类型

应对策略

供应叠加

尽早入市抢跑，避开集中放量窗口

去化放缓

设去化周期上限28个月预警，动态调整推盘

产品竞争力

走高得房率新规高层路线，以价换量

价格下行

设售价底线17000元/㎡预警，分栋差异化定价

敏感设施

拿地前实地踏勘核实，规划规避不利界面

五维策略建议

1

投资维度：审慎参与，以底价或不超过5%溢价（楼面价上限约8270元/㎡）获取，坚决不追高。

2

产品维度：走高得房率新规高层+品质改善路线，以价格竞争力弥补产品密度劣势，部分楼栋争取做四代宅。

3

定价维度：中性均价18000元/㎡，分栋差异化定价，以改善品质+价格优势抢客。

4

节奏维度：尽早入市抢跑，避开新盘集中放量窗口，首开主推120-143㎡主力户型。

5

风控维度：设售价底线17000元/㎡、去化周期上限28个月双预警，动态监测竞品策略。

合规声明

本报告仅供内部投资决策参考，不构成对外投资建议或对外承诺。市场数据基于公开信息及CRIC/克而瑞数据库，可能存在统计口径差异；市场预测存在不确定性；定价及流速预估为保守/中性假设，需动态调整；限购限贷政策以最新官方发布为准；涉及学区、规划等信息以政府最新公告为准。数据截至2026年7月10日。

本报告由克而瑞重庆分析师，通过人机协作使用深度智联企业级AI原生工作平台Cowork生成；

1.本文章内容是由克而瑞重庆分析师撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

2.生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。

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