城阳容积率仅1.4的低密改善盘，终于亮相，谁来操盘成最大悬念！

▲城阳云山湖片区52#（一期）地块

2023年底，城阳开投（当时属北岸控股旗下）以总价3.34亿元、楼面价5801元/㎡，拿下虹子河水库北岸一宗低密宅地，随后签约龙湖做代建代销。结果这一等，差不多三年，很多东西都变了。

壹

北岸终于等来了

近日，青岛市自然资源和规划局，对城阳街道云山湖片区52#（一期）地块规划设计方案进行公示，项目位置位于城阳区硕阳路以南、泽城路以西，建设单位是青岛城阳开投工程有限公司。

城阳现在大部分住宅项目容积率都在2.0上下，1.4已经明显进入低密产品区间，它甚至比南侧青特滨湖国际一期1.6的容积率还低。

▲云山湖片区52#（一期）地块效果图

住宅一共19栋，西南规划了4栋5层叠拼，另外15栋是小高层，其中1栋9层、14栋11层。从规划形态看，高低配的思路非常明确。

▲项目总平面图

按照住宅计容面积5.51万㎡、约360户来估算，套均面积约150㎡，是纯改善的定位。从规划信息看，一楼部分产品还有带院设计，主卧有270°拐角窗。

▲单体效果图

这个项目虽然是三年前的土地条件，但是现在看，依旧是城阳不多见的低密改善盘。

贰

这盘真正的问题

这块地最大的优势，是地理位置——虹子河水库北岸。城阳这么多的楼盘，从居住视角看，真正能够大尺度朝水库打开视野的房子，并不多见。

▲项目南侧是虹子河水库

这块地恰好落在虹子河水库北岸，这种景观资源，不是多花一点钱就能复制的。低密可以复制，户型可以复制，铝板、玻璃、园林、架空层都能卷。但位置在水库北岸的土地，没法再批量生产，这也是项目做改善最重要的底气。

▲项目北侧是青岛市实验高级中学

白云山片区，这几年确实发生了不少变化。荟城路商圈逐步成熟，周边教育资源不断补齐。医疗方面，青岛市中医医院城阳院区就在硕阳路以北、田旺路以西，规划床位1500张。目前主体已经完成，进入二次结构施工阶段，城阳区方面给出的预计完工时间为2027年12月底。再加上白云山、虹子河水库一带的公共空间和城市更新投入，白云山已经不太像几年前那个单纯承接刚需外溢的板块了。

▲青岛市实验高级中学

▲青岛市中医医院城阳院区

项目规划虽然很漂亮，但是项目周边的生活氛围，暂时却没有那么漂亮。这块地目前周边的社区密度并不高，公共交通也不像成熟城区那样方便，出行仍更依赖自驾。

▲项目区位图

还有一个容易被忽略的细节。项目与虹子河水库之间，存在一块战略留白用地。现在当然谁也不知道，这块地以后具体做什么、建多高。可对临水产品来说，这个问题偏偏非常重要。今天看到的是一大片水面。几年之后，如果那块留白变成其他建筑，部分楼栋的观湖视野会不会变化，确实存在不确定性。

▲与虹子河水库之间，有战略留白用地

所以这个项目，好的地方够高级，不方便的地方也很明显：一边是城阳少见的容积率1.4低密、南侧面水、改善大户型；另一边又是公共交通、商业成熟度、周边城市界面尚未完全兑现。

叁

新政只是变量之一

时间拨回2024年4月，曾有媒体公开报道，龙湖将以代建代销方式进入这一项目。但是据房产君得到的最新消息，龙湖已经不再代建该项目。这与828新政有关系吗？有，而且这个影响还不小。

▲当年北岸签约龙湖资料图片

原来的逻辑是，项目开工以后，达到条件就可以开始预售。现在，预售门槛往后推到了主体结构封顶，销售节点往后挪，对项目资金占用周期的影响，可不是一点半点。代建公司输出的是品牌、产品设计和营销等，一旦项目开发周期拉长、回款节奏变慢，代建方自然要重新算账。

现在龙湖退出了，作为平台公司的城阳开投，大概率不会单独开发。那接盘的合作方有可能是谁？从新政前、以往的经验来看，有理由猜测，是青特。

青特在白云山的项目密度很高，从滨湖国际到璟云，再到滨湖观澜，对这里的客户结构、改善面积段和价格体系都已经摸过很多轮。北岸青特滨湖观澜也是北岸置业与青特合作打造的项目，双方已经有实际合作基础。

52#（一期）地块项目，既不是普通刚需盘，也不能简单照搬纯豪宅的价格逻辑。如果最终真的走青特体系，它需要面对一个很现实的问题：

怎么把1.4的容积率、虹子河水库的景观资源，变成客户愿意多掏几十万元的真实产品力。这盘到底值多少钱？最终拿什么来支撑改善盘的价格？是景观？是低密？是140㎡+的纯改善尺度？是得房率？还是未来真正能够兑现的商业、医疗、教育和公共空间？

▲云山湖片区52#（一期）地块

这块捂了三年的地，已经开始动工，相信很快，操盘者就会浮出水面。